Marrakech, Tánger, Agadir, Rabat... Da igual la ciudad: comprar propiedad en Marruecos sigue un camino parecido. Pero entre lo que dice el anuncio y el día que te dan las llaves hay varios meses, una montaña de papeles y unos cuantos miles de dirhams que no esperabas.
He cerrado operaciones en Tánger, Fez y Casablanca durante 15 años. Aquí te cuento el proceso exacto, sin adornos, con los números reales de 2026.
Antes de buscar: define tu presupuesto real
El error más común es mirar propiedades por el precio de venta. Tu presupuesto real es el precio más un 7-9% extra que se va en impuestos, notaría y registro.
Si eres extranjero, añade otro detalle: el dinero debe entrar por un banco marroquí. La Office des Changes exige trazabilidad de las divisas si algún día quieres repatriar el dinero de una venta.
Financiación bancaria para no residentes:
- •Cuota máxima: 50% de tus ingresos mensuales (taux d'endettement)
- •Plazo: 7 a 25 años
- •Tipos de interés: entre 4% y 6% (fijos o variables con techo)
- •Entrada mínima: 10% del precio para cubrir gastos iniciales
- •Los bancos suelen financiar hasta el 70% para residentes y el 50-60% para no residentes
Consejo de calle: pide el acuerdo de principio (pré-accord) antes de visitar propiedades. Con ese papel en la mano, el vendedor te toma en serio y negocias desde una posición real.
Paso 1 — Encuentra la propiedad y verifica el título
Encontraste el piso, la casa o el terreno. Ahora viene la parte que separa una compra limpia de un dolor de cabeza de años.
Lo que TIENES que verificar antes de soltar un dirham:
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Titre foncier (título registrado). Es el documento sagrado. Pídelo. Si el vendedor no lo tiene o está en proceso de "immatriculation", el banco no te financia y el precio debería ser un 20-30% más bajo. Una propiedad con titre foncier tarda 2-4 meses en cerrarse; sin él, 6 meses o más.
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Certificado de propiedad en ANCFCC. Puedes pedirlo tú directamente en la web de la Agence Nationale de la Conservation Foncière. Cuesta poco y te dice exactamente quién es el dueño, si hay hipotecas, servidumbres o embargos. Un 30% de los casos de fraude documentados implican a compradores que no hicieron esta verificación básica.
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Clasificación del suelo. Si compras terreno, confirma que es urbano y no agrícola. La ley de 1973 prohíbe a extranjeros comprar suelo agrícola y esa norma sigue vigente en 2026. Los terrenos "a las afueras" baratos suelen ser agrícolas.
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Visita el barrio a distintas horas. De día, de noche, en fin de semana. Habla con los vecinos. Pregunta por ruidos, olores, cortes de agua. Ningún anuncio te va a contar que hay una mezquita con altavoz a 20 metros o que los sábados hay atasco hasta las tantas.
¿Buscas propiedades con título verificado? Consulta nuestro buscador de propiedades con filtros por ciudad y tipo.
Paso 2 — El compromis de vente (el contrato de arras marroquí)
Encontrada la propiedad y verificado el título, se firma un contrato preliminar. En Marruecos se llama compromis de vente y es el equivalente funcional a las arras españolas.
Qué contiene este documento:
- •Precio acordado y forma de pago
- •Plazo para la firma definitiva (normalmente 30-60 días)
- •Condiciones suspensivas (la más típica: que el banco apruebe la hipoteca)
- •Depósito: típicamente un 10% del precio
El depósito se pierde si te echas atrás sin causa justificada. Si el vendedor se retira, te devuelve el doble. Esto NO es una costumbre: debe estar escrito explícitamente en el contrato.
Quién redacta el compromis: lo habitual es que lo prepare un notario, pero también puede hacerlo un agente inmobiliario o un abogado. Mi recomendación: notario siempre. Cuesta entre 2.500 y 8.000 MAD según el precio de la propiedad, y duermes tranquilo.
Para compradores extranjeros: si no hablas francés ni árabe, contrata un traductor jurado para la firma (200-800 MAD por documento). No firmes nada que no entiendas palabra por palabra.
Paso 3 — La fase notarial: verificación y cálculo de impuestos
El notario no es un fedatario pasivo en Marruecos. Tiene la obligación legal de verificar:
- •La identidad y capacidad jurídica de ambas partes
- •La titularidad real del inmueble (consulta directa al registro ANCFCC)
- •La situación fiscal: si hay deudas de taxe d'habitation o taxe de services communaux
- •Que no haya cargas ocultas (hipotecas no canceladas, embargos)
- •En caso de copropiedad: que no haya deudas con la comunidad
Esta fase dura entre 3 y 6 semanas. Si todo está limpio, el notario calcula la liquidación de impuestos y os cita para la firma definitiva.
Mientras esperas, es el momento de contratar la tasación bancaria (1.500-4.000 MAD) si vas a pedir hipoteca. También puedes encargar una inspección técnica independiente; no es obligatoria pero en propiedades de más de 15 años te puede ahorrar disgustos.
Paso 4 — Firma de la escritura y registro en ANCFCC
El día de la firma estáis todos en la notaría: comprador, vendedor y notario. Si hay hipoteca, también un representante del banco.
Qué pasa ese día:
- •El notario lee el acta en voz alta (en árabe, con traducción si hace falta)
- •Comprueba que el pago se ha realizado (cheque bancario certificado o transferencia)
- •Firmáis todas las partes
- •El notario se queda el acta original y os da copias
Después de la firma (siguientes 2-4 semanas):
- •El notario presenta el acta en el registro de la ANCFCC para la inscription definitiva
- •Te entregan el titre foncier actualizado con tu nombre como nuevo propietario
- •Recibes la attestation de propriété (certificado de propiedad a tu nombre)
Desde este momento eres oficialmente el propietario. Ya puedes pedir las llaves, dar de alta los suministros (agua, electricidad, internet) y empezar a hacerte a la idea de que los fontaneros en Marruecos funcionan con su propio calendario.
Tabla: Costes de compra (resumen)
| Concepto | % sobre precio | Ejemplo: piso 800.000 MAD |
|---|---|---|
| Precio de venta | — | 800.000 MAD |
| Derechos de registro (droits d'enregistrement) | 4% | 32.000 MAD |
| Conservación foncière (registro) | 1.5% | 12.000 MAD |
| Notaría (honorarios + IVA + suplidos) | 0.5-1% | 4.000-8.000 MAD |
| Traducción + gestoría (opcional) | Fijo | 1.000-2.500 MAD |
| Tasación bancaria (si hay hipoteca) | Fijo | 1.500-4.000 MAD |
| Total desembolso | 6-7.5% adicional | 850.500–857.500 MAD |
Fuentes: DGI Guide fiscal MRE 2025, ley de conservación foncière (BO), consultas a notarías de Tánger y Casablanca (2026).
La comisión de agencia (2.5-3%) la paga normalmente el vendedor. Si contratas un agente de comprador, suma otro 2-3% a tu presupuesto.
Paso 5 — Después de la compra: la vida como propietario
Compraste. Ahora vienen los gastos recurrentes que todo propietario paga:
| Impuesto | Base | Cuánto |
|---|---|---|
| Taxe d'habitation | Valor locativo catastral | 0-30% según tramos |
| Taxe de services communaux (zona urbana) | Valor locativo | 10.5% |
| Taxe de services communaux (zona periférica) | Valor locativo | 6.5% |
| Comunidad (copropiedad, si aplica) | Cuota mensual/trimestral | Variable |
Consejo práctico: cuando visites una propiedad, pide las últimas facturas de estos impuestos. Un piso puede ser barato de comprar y caro de mantener. Lo he visto en barrios como Souissi en Rabat: villa espectacular, pero la taxe d'habitation y la comunidad sumaban casi 30.000 MAD al año.
¿Quieres hacer números en ciudades concretas? Tenemos guías de ciudad con precios por barrio actualizadas con datos de 2026.
FAQ: Preguntas reales que me hacen cada semana
¿Un extranjero puede comprar propiedad en Marruecos? Sí. Puedes comprar propiedad residencial urbana sin restricciones por nacionalidad. Lo único prohibido es el suelo agrícola (ley de 1973). Apartamento, casa, villa, riad: todo disponible para compradores de cualquier país.
¿Necesito estar físicamente en Marruecos para firmar? La firma de la escritura requiere presencia física. Para el compromis de vente puedes dar un poder notarial a alguien de confianza, pero la escritura final exige que estés tú (o un apoderado con poder especial). Lo habitual es viajar para la firma y aprovechar para ver la propiedad terminada.
¿Cuánto tiempo lleva todo el proceso? Con título limpio: 2 a 4 meses desde la firma del compromis hasta la inscripción en ANCFCC. Sin título (inmatriculación pendiente): 6 meses o más. La financiación bancaria añade 2-4 semanas al principio.
¿El notario es obligatorio? Sí. La compraventa de inmuebles en Marruecos debe hacerse mediante acta notarial. No hay forma legal de saltarse este paso.
¿Puedo pagar en efectivo? Legalmente no, para importes relevantes. La ley marroquí exige que el pago se haga mediante cheque bancario certificado o transferencia. Esto protege a ambas partes y deja trazabilidad fiscal.
¿Hay alguna exención fiscal para primera vivienda? No hay una exención universal. Existen programas específicos de vivienda social (taux reducido al 3% en primera venta) pero aplican a condiciones muy concretas. Para el 95% de los compradores, el 4% de registro es fijo.
¿Qué diferencia hay entre VEFA y segunda mano? VEFA (vente en état futur d'achèvement) es comprar sobre plano. El riesgo principal es el promotor: visita otras promociones que haya entregado, habla con los vecinos, exige que el contrato incluya el cahier des charges completo. En segunda mano, el riesgo está en el estado real del inmueble y las deudas ocultas.
¿Qué pasa si la propiedad tiene deudas de comunidad? El notario debe verificar la situación con el síndico antes de la firma. Las deudas de comunidad anteriores a la compra son responsabilidad del vendedor. Exige que se liquiden antes de firmar o que se descuenten del precio.
Los datos de este artículo proceden de la DGI (Direction Générale des Impôts), el guide fiscal MRE 2025, la ley de conservation foncière publicada en el Bulletin Officiel, y consultas directas a notarías marroquíes en 2026. Los precios de ejemplo reflejan el mercado a agosto de 2026. La tendencia general de precios según el IPAI del primer trimestre de 2026 muestra una corrección del -0.4% interanual a nivel nacional (fuente: Bank Al-Maghrib y ANCFCC).
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