Introducción
Casablanca es el pulmón económico de Marruecos: bolsa, banca, puerto y sede de las grandes empresas del país. Eso marca el mercado inmobiliario: es el más líquido de Marruecos y el primero en reaccionar a cada cambio de ciclo.
¿Y los precios? El índice oficial (IPAI) de Bank Al-Maghrib y ANCFCC cerró el segundo trimestre de 2026 con un +0,5 % en la ciudad respecto al trimestre anterior — residencial en +0,7 % y terrenos en +1,8 % — y las ventas subieron un +4,4 %. Viene de un primer trimestre de corrección (-2,7 % interanual). La foto real es de estabilización: ni boom ni desplome.
La horquilla lo dice todo: se compra desde unos 6.300 MAD/m² en Sidi Moumen hasta más de 25.700 MAD/m² en Anfa Supérieur. En esta ciudad, elegir barrio es elegir precio, estilo de vida y tiempo de trayecto.
Los barrios y sus precios (septiembre de 2026)
Precios estimados de mercado para piso de segunda mano, en dirhams por metro cuadrado:
| Barrio | Perfil | Precio m² aprox. (MAD) |
|---|---|---|
| Anfa Supérieur | Villas y residencias de prestigio; poca rotación | ≈ 25.700 |
| Ain Diab | Corniche y frente al mar; fuerte demanda en verano | ≈ 24.500 |
| Casablanca Marina | Producto nuevo frente al puerto; precios de postal | ≈ 21.700 |
| Casa Finance City | Polo financiero; torres y producto para ejecutivos | ≈ 19.000 |
| Triangle d'Or | Residencial consolidado entre el centro y Anfa | ≈ 18.200 |
| Oasis / El Hank | Verde y litoral oeste; villas y pisos amplios | ≈ 17.300 |
| Racine | Clásico de alto standing; oferta de pisos grandes | ≈ 15.900 |
| Gauthier | Burgués y tranquilo; muy familiar, colegios cerca | ≈ 15.300 |
| Californie | Moderno y bien conectado; tira de jóvenes ejecutivos | ≈ 15.000 |
| Maarif | El más dinámico: comercio, oficinas y restauración | ≈ 14.000 |
| Bourgogne | El equilibrio calidad-precio del centro | ≈ 13.700 |
| Sidi Maarouf | Polo tecnológico; pisos nuevos junto a Casanearshore | ≈ 9.300 |
| Aïn Sebaâ | Este de la ciudad; obra nueva y clase media | ≈ 9.100 |
| Hay Hassani | Familiar y amplio; primera vivienda y Daam Sakane | ≈ 9.000–10.500 |
| Sidi Moumen | Periferia accesible; primera vivienda | ≈ 6.300 |
En villa los precios juegan otra liga: en Anfa Supérieur rondan los 17.700 MAD/m² y en zonas como Triangle d'Or superan los 29.000.
Regla práctica: por debajo de 8.000 MAD/m², periferia o producto antiguo; entre 13.000 y 17.000, el piso familiar de clase media-alta; por encima de 24.000, mar o lujo.
Comprar en Casablanca: costes reales
Aparte del precio, presupuesta entre un 7 % y un 9 % para impuestos y gastos de la operación:
- •Derechos de registro: 4 % del precio declarado.
- •Conservación foncière: 1,5 % (mínimo 250 MAD).
- •Notaría: 0,5 %–1 % de honorarios, más IVA y suplidos (certificados y timbres, 400–700 MAD).
- •Comisión de agencia: por costumbre la paga el vendedor (2,5 %–3 %).
Ejemplo real: un piso de 1,5 millones de MAD en Bourgogne suma unos 105.000–135.000 MAD entre registro, conservación y notaría. Ese dinero hay que tenerlo disponible, porque los bancos no lo financian.
Y para la reventa, la referencia general de la DGI: la plusvalía inmobiliaria tributa al 20 %, con exención para la vivienda habitual a partir de los 6 años.
El proceso, paso a paso
- •Compromiso de venta en la agencia o ante notario, con señal.
- •Verificación del título foncier en la ANCFCC: quién es el dueño real y si pesa alguna carga.
- •Firma de la escritura ante notario.
- •Inscripción en la Conservación Foncière a nombre del comprador.
- •Plazo típico total: 4 a 8 semanas.
Para extranjeros no hay autorización previa: se compra igual que un residente, salvo tierras agrícolas o zonas estratégicas.
Vivir en Casablanca
Aquí el tiempo es dinero. El tráfico de hora punta convierte 5 kilómetros en 45 minutos; vivir cerca de una parada de tranvía cambia el día a día. La red ya tiene cuatro líneas en servicio desde septiembre de 2024 (T1–T4): si compras en un corredor con parada, mides los trayectos en minutos y no en paciencia.
El alquiler se mueve rápido en los barrios centrales — un piso bien puesto en Maarif se alquila en 15–30 días — y mucho más lento en periferia, donde la vacancia puede pasar de 3 meses. Los colegios internacionales y las zonas verdes concentran la demanda familiar en Gauthier, Bourgogne y Oasis. Y el litoral sigue tirando: Corniche, Ain Diab y el corredor de la playa son el mercado del fin de semana.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio medio del m² en Casablanca? Depende del barrio: de ≈ 6.300 MAD/m² en Sidi Moumen a ≈ 25.700 en Anfa Supérieur. Cualquier media única es engañosa; mira la tabla por barrio de arriba, con estimaciones de mercado de septiembre de 2026.
¿Puede comprar un extranjero sin residencia? Sí, sin autorización previa (salvo tierras agrícolas o zonas estratégicas). Mismo procedimiento que un residente y un plazo típico de 4 a 8 semanas.
¿Cuánto pesa el tranvía al elegir piso? Es movilidad real: cuatro líneas en servicio desde 2024. En los corredores con parada, un piso bien situado se alquila antes que uno a 20 minutos andando.
¿Hay margen para negociar? Con el mercado estabilizado tras el ajuste de inicios de 2026, el vendedor con prisa se mueve. Donde más margen encuentro es en periferia y en producto sin ascensor ni parking.
Lo que nadie te cuenta
- •Ascensor y parking son oro. En la misma calle, la diferencia entre un edificio con ambos y otro sin ellos puede rondar el 20–30 %. Es lo primero que mira cualquier comprador de reventa.
- •La fachada dice más que el anuncio. En edificios de los 80 y 90 del centro, pregunta por las derramas de rehabilitación previstas antes de firmar.
- •El este se transforma, pero con otra liquidez. Aïn Sebaâ y Sidi Moumen concentran obra nueva y programas de ayuda estatal; la reventa, en cambio, es más lenta que en el centro.
- •Casa Anfa ya no es una promesa. El antiguo aeropuerto se convierte en un nuevo distrito residencial y financiero que está reconfigurando toda la zona sur de Anfa.
Fuentes consultadas
- •Bank Al-Maghrib / ANCFCC — nota IPAI T2-2026 (publicada el 27-08-2026)
- •Casa Tramway — red de líneas y puesta en servicio de T3/T4 (septiembre de 2024)
- •DGI — Guide MRE 2025: derechos de registro, conservación y plusvalía (tasas vigentes en 2026)
- •Estimaciones de mercado por barrio, septiembre de 2026