Introducción
Casablanca concentra el 35% del PIB nacional y mueve más de 28.000 transacciones inmobiliarias al año. Con 4,2 millones de habitantes, es el mercado más líquido de Marruecos. Según datos de mercado verificados del primer trimestre de 2026, los precios muestran un ajuste moderado respecto al año anterior, con una brecha muy marcada entre los barrios premium y la periferia. El precio medio ponderado ronda los 13.500 MAD/m², pero esta cifra esconde diferencias de hasta 4 veces entre el barrio más caro y el más asequible.
Precios reales por barrio
Los siguientes datos proceden de fuentes de mercado verificadas y representan el precio medio del metro cuadrado para apartamentos en cada zona:
| Barrio | Precio m² apartamento | Perfil |
|---|---|---|
| Anfa Supérieur | 22.000–28.000 MAD | Zona residencial de lujo. Villas de prestigio, embajadas y élite económica. Mercado poco líquido pero valores muy estables. |
| Ain Diab | 18.000–25.000 MAD | Frente marítimo y Corniche. Apartamentos con vistas al mar y villas balnearias. Fuerte demanda estival. |
| CFC / Casa Finance City | 19.000–26.000 MAD | Polo financiero africano. Torres mixtas, apartamentos para ejecutivos expatriados. Demanda institucional. |
| Gauthier | 15.000–18.000 MAD | Residencial burgués tranquilo, cerca de colegios privados. Muy demandado por familias ejecutivas marroquíes. |
| Racine | 15.000–19.500 MAD | Alto standing clásico. Grandes apartamentos y casas unifamiliares. Liquidez media. |
| Maarif | 13.000–17.000 MAD | El barrio más dinámico. Centro comercial, oficinas, restauración. Alta demanda de alquiler. Gran liquidez. |
| Bourgogne | 12.000–15.000 MAD | Residencial mixto cerca del centro. Buena relación calidad-precio. Ideal para familias que buscan espacio. |
| Californie / Sidi Maarouf | 10.000–15.000 MAD | Polo tecnológico y residencial para jóvenes ejecutivos. Apartamentos nuevos, proximidad al tranvía T4. |
| Aïn Sebaâ | 8.000–11.000 MAD | Zona residencial e industrial al este. Demanda de clase media. Buena conectividad. |
| Hay Hassani / Sidi Moumen | 6.000–9.000 MAD | Periferia accesible. Primera vivienda para jóvenes y familias con presupuesto ajustado. Programas Daam Sakane. |
Fiscalidad para compradores extranjeros
Si estás considerando comprar en Casablanca siendo no residente, estos son los aspectos fiscales clave que debes conocer:
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Sin restricciones a la propiedad extranjera: Los no residentes pueden comprar propiedad en Marruecos sin autorización previa, salvo en zonas agrícolas o estratégicas. El título de propiedad (titre foncier) ofrece seguridad jurídica plena.
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Gastos de adquisición entre el 5,5% y el 7,5%: Incluyen derechos de registro (4%), notaría (0,5–1%), conservación (1%) y honorarios de agencia. Para un apartamento de 1,5 millones de MAD, los gastos rondan los 100.000 MAD.
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Exención de plusvalía en residencia principal: Si vendes tu vivienda principal tras 6 años de tenencia, la plusvalía queda exenta del impuesto del 20%. Para no residentes, se aplica una retención del 20% sobre la plusvalía si no está exenta.
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Impuesto sobre la renta por alquiler: Los ingresos por alquiler tributan según el IR marroquí (escala progresiva hasta el 38%). Existen deducciones del 40% sobre el ingreso bruto para gastos.
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Convenio de doble imposición: Marruecos tiene convenios con España, Francia, Bélgica y otros países para evitar la doble tributación. Los impuestos pagados en Marruecos son deducibles en tu país de residencia.
¿Qué barrio según tu estilo de vida?
Cada perfil de comprador encuentra su lugar en Casablanca. Aquí te orientamos según tus prioridades:
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Joven ejecutivo (25–35 años): Sidi Maarouf o Maarif Extensión. Apartamentos nuevos de 80–110 m², buena conexión de tranvía, cerca del polo tecnológico Casanearshore (50.000 empleos). Presupuesto: 800.000–1,5 millones de MAD.
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Familia con niños: Bourgogne, Gauthier o Oasis. Zonas tranquilas con colegios internacionales, parques y servicios. Apartamentos de 120–180 m² con 3–4 dormitorios. Presupuesto: 1,5–3 millones de MAD.
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Comprador que busca exclusividad: Anfa Supérieur o Ain Diab frente al mar. Villas y apartamentos de prestigio. Mercado selecto con propiedades de 500 m² en adelante. Presupuesto: a partir de 5 millones de MAD.
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Primer comprador con presupuesto ajustado: Hay Hassani, Sidi Bernoussi o Bouskoura. Elegible para ayudas Daam Sakane. Apartamentos nuevos de 60–80 m². Presupuesto: 400.000–700.000 MAD.
Lo que ningún folleto te cuenta
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El tráfico en hora punta puede convertir un trayecto de 5 km en 45 minutos. Vivir cerca del tranvía (líneas T1, T2 o la nueva T3 prevista para finales de 2026) marca una diferencia real en calidad de vida diaria.
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El mercado de alquiler en Maarif es muy líquido: un apartamento bien ubicado se alquila en 15–30 días. En zonas periféricas, los periodos de vacancia pueden superar los 3 meses.
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Los precios de los apartamentos con ascensor y parking en la misma calle pueden variar hasta un 30% respecto a los que carecen de estos servicios. Estos dos elementos son los que más valor añaden en la reventa.
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El proyecto Casa Anfa (antiguo aeropuerto, 350 hectáreas) está creando un nuevo polo urbano con programas residenciales de alto nivel, escuelas internacionales y parques. Es la zona que más está transformando el mapa inmobiliario de la ciudad.
FAQ
¿Cuál es el precio medio del metro cuadrado en Casablanca?
El precio medio ponderado ronda los 13.500 MAD/m², pero la horquilla real va desde los 6.000 MAD/m² en la periferia hasta los 28.000 MAD/m² en zonas premium como Anfa Supérieur. La media es engañosa: el barrio que elijas multiplica o divide el precio fácilmente por tres.
¿Qué barrio ofrece mejor relación calidad-precio?
Bourgogne destaca como la opción más equilibrada. Con precios un 20% inferiores a Maarif pero a solo 10 minutos del centro, ofrece apartamentos amplios en un entorno residencial consolidado. También Californe está ganando tracción entre familias jóvenes que buscan espacios modernos sin pagar precios del centro.
¿Puede un extranjero comprar sin residencia en Marruecos?
Sí, sin restricciones. El procedimiento es el mismo que para un residente: firma de compromiso de venta, verificación del título de propiedad, pago ante notario e inscripción en la Conservación Foncière. El proceso completo suele durar entre 4 y 8 semanas.
¿Cómo afecta el tranvía T3 a los precios?
La nueva línea T3, prevista para finales de 2026, conectará el este con el oeste de la ciudad. Los barrios directamente servidos por la línea podrían ver una revalorización gradual, basándose en el precedente del T1 (2012), que impulsó los precios en su corredor durante los años siguientes a su apertura.