Marrakech concentra la demanda extranjera más fuerte de Marruecos: franceses, belgas, suizos y compradores del Golfo buscan piso, villa o riad. En agosto de 2026 el mercado se ha estabilizado tras un arranque de año frío, y el aeropuerto Marrakech-Menara — 5,64 millones de pasajeros en el primer semestre (+10,4 % interanual) — marca la pauta de una ciudad que no para.
Precios por m² verificados a agosto de 2026 e índice oficial IPAI (T2-2026).
Precios por barrio (MAD/m², agosto 2026)
| Barrio | Piso (MAD/m²) | Perfil |
|---|---|---|
| Hivernage | 25.000 – 50.000 | Lujo, hoteles 5 estrellas |
| Jardins Majorelle | 25.000 – 45.000 | Residencial exclusivo |
| Guéliz (obra nueva) | 25.000 – 30.000 | Centro moderno |
| Guéliz (antiguo) | 15.000 – 20.000 | Centro moderno |
| Palmeraie | 20.000 – 45.000 | Villas con parcela |
| Golf (Amelkis, Al Maaden, Royal Palm) | 18.000 – 30.000 | Urbanizaciones de golf |
| Agdal / Route de l'Ourika / Route de Fès | 15.000 – 28.000 | Zona media-alta |
| Camp El Ghoul | 13.000 – 25.000 | Mejor relación calidad-precio |
| Riad en la Medina (renovado) | 15.000 – 40.000 | Patrimonio, casa con patio |
| Riad en la Medina (a renovar) | 10.000 – 25.000 | Requiere obra |
Para situarte: un piso de 80 m² en Guéliz ronda los 1,6 – 2,4 millones de MAD; una villa de golf, entre 8 y 33 millones.
Los barrios premium
Hivernage es el barrio más caro de la ciudad. Hoteles de lujo, embajadas y residencias con seguridad, piscina y spa. Es la zona preferida por compradores del Golfo que quieren discreción y servicios a pie de calle.
Jardins Majorelle comparte ese nivel: urbanizaciones cerradas alrededor del jardín más famoso de Marruecos. Aquí se compra calidad de vida: silencio, verde y cercanía al centro.
Guéliz es el centro moderno por excelencia: tiendas, restaurantes, galerías y la estación. Es el barrio con más rotación de alquiler de temporada de la ciudad.
Palmeraie es otro mundo: villas con parcela de 1.000 m² o más. Aquí se compra espacio, privacidad y el paisaje de las palmeras.
La zona media y la de entrada
Camp El Ghoul, al norte, es el mejor equilibrio entre precio y cercanía: 13.000 – 25.000 MAD/m², servicios completos y acceso rápido a Guéliz y a la carretera de Casablanca.
Agdal y las rutas (Route de l'Ourika, Route de Fès) ofrecen 15.000 – 28.000 MAD/m² en pisos y pequeñas villas, cerca de los ejes de salida de la ciudad.
Las urbanizaciones de golf (Amelkis, Al Maaden, Royal Palm) se pagan entre 18.000 y 30.000 MAD/m² por piso y villa. Son los conjuntos más demandados por compradores europeos: campos firmados por arquitectos conocidos, clubes y seguridad 24 h.
La Medina y los riads
La Medina es el producto más singular de Marrakech. Un riad renovado con gusto cuesta entre 15.000 y 40.000 MAD/m²; uno que necesita obra, entre 10.000 y 25.000. El precio depende de la ubicación (cerca de la plaza Jemaa el-Fna cotiza más), el estado del tejado y si tiene terraza o derecho de altura.
Comprar un riad es comprar un proyecto: rehabilitar una casa seria con patio cuesta 3.000 – 6.000 MAD/m² según el estado de la madera, el yeso y la fontanería, y los que lo hacen bien cuentan con 12 a 24 meses de obra.
El mercado en agosto de 2026
El IPAI de Bank Al-Maghrib y ANCFCC (T2-2026) confirma el giro: precios nacionales +0,7 % interanual y transacciones +6,3 %. Los pisos suben un 1,1 %; las villas y casas aún corrigen (-0,3 % y -0,7 %).
En Marrakech, el primer trimestre cerró con precios un 1,5 % por debajo del año anterior. Traducción práctica: el comprador encuentra margen de negociación, sobre todo en villas, casas antiguas y riads por reformar, mientras la obra nueva sigue firme.
Comprar desde el extranjero
No necesitas residencia ni visado para comprar una propiedad en Marruecos. El proceso básico:
- •Oferta y negociación: el precio de salida no es el precio final. En reformas y villas se negocia de forma habitual.
- •Contrato de arras (promesa de venta): se firma ante notario y se entrega un anticipo del 5 – 10 %.
- •Verificación registral: el notario comprueba la propiedad en la conservación foncière.
- •Firma de la escritura y pago del saldo, casi siempre mediante cheque bancario o transferencia.
- •Inscripción a tu nombre en la conservación foncière: ese título es tu garantía.
Con traductor jurado y dos viajes — uno para las arras, otro para la escritura — muchos compradores cierran el proceso en 2 – 4 semanas.
Cuánto cuesta comprar
Sobre el precio declarado en la escritura, suma estos costes:
| Concepto | Coste |
|---|---|
| Derechos de registro | 4 % |
| Conservación foncière | 1,5 % |
| Notaría (honorarios + IVA) | 0,5 – 1 % |
| Traducción jurada y gestoría | 1.000 – 3.000 MAD |
| Total aproximado | 6 – 7 % del precio |
En un piso de 2.000.000 MAD son unos 130.000 MAD adicionales. La comisión de agencia (2,5 – 3 %) la paga el vendedor por costumbre.
Lo que nadie cuenta
- •El precio de los portales es el de salida: en Hivernage, Guéliz y la Palmeraie se negocia 5 – 10 % con argumentos serios (estado, garaje, vistas).
- •La rehabilitación de un riad siempre cuesta más de lo presupuestado: pide dos presupuestos a maestros de obra antes de comprar uno a renovar.
- •En la Medina la fachada no se toca sin autorización del patrimonio: es un barrio protegido.
- •La temporada alta de ventas va de octubre a mayo; en verano, temporada muerta, es cuando más se negocia.
FAQ
¿Cuánto cuesta un piso de 80 m² en Guéliz?
Entre 1,6 y 2,4 millones de MAD según la zona y el estado: 25.000 – 30.000 MAD/m² en obra nueva, 15.000 – 20.000 en reformado.
¿Riad o piso?
Casa con patio y encanto patrimonial, riad; gestión sencilla y tiempo libre, piso en Guéliz o Camp El Ghoul. El riad exige obra, paciencia y ojo experto.
¿Cómo está el mercado de Marrakech en 2026?
Estable y con signos de mejora: IPAI nacional +0,7 % interanual, transacciones +6,3 %. La demanda turística marca récords y la obra nueva sigue saliendo. Los precios corrigieron un 1,5 % en el primer trimestre: hay margen para negociar.
Fuentes consultadas
- •Bank Al-Maghrib y ANCFCC — Índice de Precios de Activos Inmobiliarios (IPAI), T2-2026 (agosto de 2026)
- •Médias24 — cobertura del IPAI T2-2026 (28 de agosto de 2026)
- •ONDA — tráfico de pasajeros del aeropuerto Marrakech-Menara, S1-2026, vía Hespress (julio de 2026)
- •Referencial de precios inmobiliarios de Marrakech por barrio (2025-2026)
- •Guía fiscal DGI MRE 2025 — tasas de compra y registro