فاس ليست فقط العاصمة الروحية والثقافية للمغرب. في عام 2026، هي أيضاً أحد أكثر الأسواق العقارية بأسعار في المتناول في البلاد، بمدينة عتيقة مصنّفة في تراث يونسكو وأسعار للمتر المربع أقل بكثير من مراكش. هذا الدليل يفصّل الأسعار الحقيقية حسب الحي ببيانات موثقة حتى يوليو 2026.
الأحياء الرئيسية في فاس
منطقة التراث — المدينة العتيقة فاس البالي
المدينة العتيقة فاس البالي هي الرصيد الكبير للمدينة. المدرجة في قائمة التراث العالمي لليونسكو منذ 1981، هي أكبر منطقة حضرية للمشاة في العالم: أكثر من 9.000 زقاق دون سيارات، 14 بوابة تاريخية وجامعة القرويين، أقدم جامعة لا تزال تعمل في العالم. المنتج النجم هنا هو الرياض (المنزل التقليدي ذو الفناء الداخلي). رياض صغير (80–150 م²) للترميم يكلف 600.000–1.000.000 درهم؛ رياض مرمم بالكامل مع مسبح وتفاصيل أصلية يتراوح بين 1.500.000 و4.000.000 درهم. تجذب المدينة العتيقة المشترين السياحيين (فندق رياض، دار ضيافة) والأجانب العاشقين للعمارة التقليدية. تتفاوت الأسعار للمتر المربع بشكل كبير حسب الحالة والشارع والإطلالة.
منطقة المركز الحديث (≈7.133 درهم/م²)
المدينة الجديدة (Ville Nouvelle) هي قلب فاس الحديث، بنتها الإدارة الفرنسية في القرن العشرين. شوارع واسعة، شارع الحسن الثاني، بنوك، مقاهٍ، محلات دولية ومعظم الخدمات الغربية. حسب بيانات Yakeey، متوسط سعر الشقق في المدينة الجديدة هو حوالي 7.133 درهم/م². هو الحي المفضل للمهنيين المغاربة والطلاب الجامعيين والمغتربين الذين يريدون الراحة الحضرية على بُعد 15 دقيقة سيراً على الأقدام من المدينة العتيقة.
منطقة سكنية للطبقة المتوسطة (≈5.148 درهم/م²)
حي أطلس (Hay Atlas) حي سكني عائلي بمساكن واسعة وملف طبقة متوسطة. حسب بيانات Yakeey، متوسط سعر الشقق في حي أطلس هو حوالي 5.148 درهم/م². يجذب العائلات المغربية التي تفضل المساحة والهدوء على الموقع المركزي.
منطقة الدخول (≈4.470 درهم/م²)
نارجيس (Narjiss) حي سكني متوسع شمال فاس، بمشاريع جديدة لشقق حديثة. حسب بيانات Yakeey، متوسط السعر في نارجيس هو حوالي 4.470 درهم/م². هو الأكثر في المتناول من بين الأحياء الرئيسية للمدينة.
| الحي | سعر الشقة (درهم/م²) | فئة المشتري |
|---|---|---|
| المدينة العتيقة فاس البالي (رياض) | متغير حسب الحالة | سياحي / تراث يونسكو |
| المدينة الجديدة | ~7.133 | مهني، مغترب، وسط المدينة |
| حي أطلس | ~5.148 | عائلة، سكن واسع |
| نارجيس | ~4.470 | أول مسكن، الأكثر في المتناول |
بيانات السوق محدثة — يوليو 2026 (المصدر: Yakeey)
السوق الحالي في فاس
حسب مؤشر IPAI لبنك المغرب و ANCFCC، في الربع الأول من 2026 سجّلت أسعار العقارات السكنية على المستوى الوطني انخفاضاً سنوياً قدره -0.4% وتراجعت المعاملات بنسبة -9.3%. تبقى فاس واحدة من أكثر المدن بأسعار في المتناول في البلاد.
تجذب فاس طلباً مستقراً من الزوار الثقافيين —أكثر من 2 مليون سنوياً— وتحافظ على تصنيف واضح للأحياء: المدينة العتيقة اليونسكو ب Riyads التراثية، المدينة الجديدة كمركز حديث، وأحياء سكنية مثل حي أطلس ونارجيس بأسعار متناقصة كلما ابتعدنا عن المركز. مزيج السياحة الثقافية والطلاب الدوليين والجالية المغربية (المغاربة المقيمين بالخارج) من أصل فاسي يدعم طلب السكن طوال السنة.
هل يمكن للأجانب الشراء؟
نعم. يستطيع المواطنون الأجانب شراء شقق وفلل ورياضات ومحلات تجارية في فاس دون قيود. القيد الوحيد يطال الأراضي الفلاحية (تتطلب الجنسية المغربية).
العملية القياسية:
- •اتفاق البيع المبدئي أمام الموثق — عربون 10%
- •حساب بنكي مغربي بالدراهم القابل للتحويل (إلزامي لإعادة الأموال عند البيع)
- •الوثيقة الرسمية — الدفع النهائي + الضرائب
تكاليف إضافية: 7–8% من ثمن الشراء (الموثق، التسجيل، الوكالة). ضريبة الأرباح الرأسمالية: 20% إذا تمت البيع قبل 5 سنوات؛ 0% بدءاً من السنة العاشرة إذا كان السكن الرئيسي لمدة لا تقل عن 8 سنوات. الأموال المُدخلة بالعملة الأجنبية يمكن إعادتها إلى الخارج دون حد زمني أو كمي عبر الحساب بالدراهم القابل للتحويل الذي يديره الموثق أمام مكتب الصرف.
الأسئلة الشائعة
كم تكلف شقة بمساحة 100 م² في المدينة الجديدة؟
حسب بيانات Yakeey، بمتوسط سعر حوالي 7.133 درهم/م²، شقة بمساحة 100 م² في المدينة الجديدة تكلف حوالي 713.300 درهم. مصعد أو موقف سيارة أو شرفة بإطلالة يضيف 10–15% إلى السعر.
ما الفرق بين رياض في المدينة العتيقة وشقة في المدينة الجديدة؟
الرياض في فاس البالي منتج سياحي وتراثي في منطقة تاريخية مصنّفة من قبل اليونسكو، يتطلّب إدارة أكثر نشاطاً إذا أُريد لتأجيره الموسمي. الشقة في المدينة الجديدة عقار حديث في المركز الحضري، مع وصول فوري إلى الخدمات والمحلات والنقل.
كيف حال سوق العقارات في فاس في 2026؟
حسب مؤشر IPAI لبنك المغرب و ANCFCC، في الربع الأول من 2026 سجّلت أسعار العقارات السكنية الوطنية انخفاضاً قدره -0.4% وتراجعت المعاملات بنسبة -9.3%. تبقى فاس واحدة من أكثر المدن بأسعار في المتناول في المغرب، مع طلب مستدام من السياحة الثقافية والجالية المغربية.