تجذب مراكش أقوى طلب أجنبي في المغرب: الفرنسيون والبلجيكيون والسويسريون ومشترون من الخليج يبحثون عن شقق وفيلات ورياضات. في أغسطس 2026 استقر السوق بعد بداية سنة باردة، ومطار مراكش المنارة — 5,64 ملايين مسافر في النصف الأول، بزيادة 10,4% عن 2025 — يواصل إيقاع مدينة لا تتوقف.
يعتمد هذا الدليل على أسعار المتر المربع الموثقة في أغسطس 2026 وعلى المؤشر الرسمي لبنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية (IPAI، الربع الثاني 2026).
الأسعار حسب الحي (درهم/م²، أغسطس 2026)
| الحي | الشقة (درهم/م²) | الطابع |
|---|---|---|
| هيفيرناج | 25.000 – 50.000 | فاخر، فنادق 5 نجوم |
| حدائق ماجوريل | 25.000 – 45.000 | سكني حصري |
| غيليز (جديد) | 25.000 – 30.000 | وسط حديث |
| غيليز (قديم) | 15.000 – 20.000 | وسط حديث |
| بالميرا | 20.000 – 45.000 | فيلات مع أرضية |
| الجولف (أملكيس، آل ماعادن، رويال بالم) | 18.000 – 30.000 | تجمعات الجولف |
| أكدال / طريق أوريكا / طريق فاس | 15.000 – 28.000 | منطقة متوسطة |
| كامب الغول | 13.000 – 25.000 | أفضل سعر مقابل القيمة |
| رياض في المدينة القديمة (مُرمَّم) | 15.000 – 40.000 | تراث، دار بفناء |
| رياض في المدينة القديمة (يحتاج ترميم) | 10.000 – 25.000 | يتطلب أشغالاً |
لتوضيح الصورة: شقة 80 م² في غيليز تكلف بين 1,6 و2,4 مليون درهم؛ فيلا في بالميرا تتجاوز عادة 10 ملايين؛ فيلات الجولف تتراوح بين 8 و33 مليوناً.
الأحياء الفاخرة
هيفيرناج هو أغلى أحياء المدينة. فنادق فاخرة وسفارات وسكنات محروسة مع مسابح ومنتجعات صحية. الشقق تتراوح بين 25.000 و50.000 درهم/م². وهو الحي المفضل لمشترين من الخليج يريدون الخصوصية والخدمات قرب الباب.
حدائق ماجوريل في المستوى نفسه: تجمعات مغلقة حول أشهر حديقة في المغرب، بأسعار 25.000 – 45.000 درهم/م². ما تشتريه هنا هو جودة الحياة: الهدوء والخضرة والقرب من المركز.
غيليز هو المركز الحديث بامتياز: محلات ومطاعم ومعارض ومحطة القطار. الجديد يباع بين 25.000 و30.000 درهم/م²؛ القديم المحافظ عليه ينزل إلى 15.000 – 20.000. وهو الحي الأعلى دوراناً في كراء المواسم في المدينة.
بالميرا عالم آخر: فيلات على قطع أرضية 1.000 م² أو أكثر، بأسعار 20.000 – 45.000 درهم/م². بعض القصور تتجاوز 10 ملايين درهم، وعقارات مميزة تُباع بأكثر من 80 مليوناً. ما تشتريه هنا هو المساحة والخصوصية ومنظر النخيل.
المنطقة المتوسطة ومدخل السوق
كامب الغول، شمالاً، أفضل توازن بين السعر والقرب: 13.000 – 25.000 درهم/م²، خدمات كاملة ووصول سريع إلى غيليز وطريق الدار البيضاء.
أكدال والطرق — طريق أوريكا وطريق فاس — تقدمان 15.000 – 28.000 درهم/م² في مشاريع شقق وفيلات صغيرة، مع ميزة التواجد على محاور الخروج من المدينة.
تجمعات الجولف (أملكيس، آل ماعادن، رويال بالم) تُباع بين 18.000 و30.000 درهم/م² للشقق والفيلات. وهي الأكثر طلباً من المشترين الأوروبيين: ملاعب بتصاميم معماريين معروفين وأندية وحراسة 24 ساعة.
المدينة القديمة والرياضات
المدينة القديمة هي المنتج الأكثر تميزاً في مراكش. رياض مُرمَّم بذوق يكلف بين 15.000 و40.000 درهم/م²؛ رياض يحتاج الترميم بين 10.000 و25.000. السعر يعتمد على ثلاثة أشياء: الموقع داخل المدينة (قرب ساحة جامع الفنا يرفع السعر)، وحالة السقف، ووجود سطح أو حق ارتفاع.
شراء رياض هو شراء مشروع: ترميم دار بفناء بشكل جيد يكلف عادة 3.000 – 6.000 درهم/م² حسب حالة الخشب والجبس والسباكة. المشترون الذين يفعلونها صح يحسبون حساب 12 إلى 24 شهراً من الأشغال.
السوق في أغسطس 2026
مؤشر بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية (الربع الثاني 2026) يؤكد التحول: الأسعار الوطنية +0,7% سنوياً والمعاملات +6,3%، مع ربع بزيادة 0,7% في الأسعار و11% في عدد الصفقات. الشقق ارتفعت 1,1% سنوياً؛ الفيلات والمنازل ما زالت تصحح (-0,3% و-0,7%).
في مراكش، أغلق الربع الأول 2026 بأسعار أقل بنسبة 1,5% عن السنة الماضية، بعد تراجع حاد في المعاملات وطنياً. الترجمة العملية: المشتري يجد مجالاً للتفاوض، خصوصاً في الفيلات والمنازل القديمة والرياضات التي تحتاج ترميماً. الطلب على الجديد في غيليز وتجمعات الجولف ما زال قوياً.
الشراء من الخارج
لا تحتاج إقامة ولا تأشيرة لشراء عقار في المغرب. الخطوات الأساسية:
- •العرض والتفاوض: السعر المعروض ليس السعر النهائي. في العقارات التي تحتاج ترميماً والفيلات، التفاوض عادة شائعة.
- •عقد العربون (وعد بالبيع): يوقَّع أمام العدل مع دفعة 5 – 10%.
- •التحقق العقاري: يفحص العدل الملكية لدى المحافظة العقارية.
- •توقيع العقد النهائي ودفع الباقي، عادة بشيك مصرفي أو تحويل.
- •التسجيل باسمك لدى المحافظة العقارية: ذلك السند هو ضمانك.
يمكن ترجمة الوثائق بالعربية أو الفرنسية عبر مترجم محلف. كثير من المشترين ينجزون العملية كلها في 2 – 4 أسابيع برحلتين: واحدة لتوقيع العربون وأخرى للعقد النهائي.
كم تكلفة الشراء
على السعر المصرح به في العقد، أضف:
| البند | التكلفة |
|---|---|
| حقوق التسجيل | 4% |
| المحافظة العقارية | 1,5% |
| العدل (أتعاب + رسوم) | 0,5 – 1% |
| الترجمة المحلفة والإجراءات | 1.000 – 3.000 درهم |
| الإجمالي التقريبي | 6 – 7% من السعر |
لشقة بـ2.000.000 درهم، احسب حوالي 130.000 درهم إضافية بين الضرائب والعدل والإجراءات. عمولة الوكالة (2,5 – 3%) يدفعها البائع حسب العرف.
ما لا يقوله أحد
- •سعر البوابات هو سعر البداية: في هيفيرناج وغيليز وبالميرا يمكن التفاوض 5 – 10% بحجج جدية (الحالة، المرآب، الإطلالة).
- •ترميم الرياض يكلف دائماً أكثر من الميزانية: اطلب عرضي سعر من معلمين مختلفين قبل شراء عقار يحتاج ترميماً.
- •في المدينة القديمة لا يمكن المساس بالواجهة دون ترخيص من التراث: حي محمي بقواعد صارمة.
- •موسم البيع المرتفع من أكتوبر إلى ماي: الصيف هو الموسم الميت، وفيه يكون التفاوض أقوى.
- •كراء المواسم يهيمن على غيليز والمدينة القديمة: الشقق القريبة من الساحة تُحجز قبل أشهر في دجنبر وأبريل.
الأسئلة الشائعة
كم تكلف شقة 80 م² في غيليز؟
بين 1,6 و2,4 مليون درهم حسب الموقع الدقيق والحالة: 25.000 – 30.000 درهم/م² في الجديد، و15.000 – 20.000 في القديم المرمم.
رياض أم شقة؟
إذا كنت تريد داراً بفناء وسحر تراثي فرياض؛ إذا كنت تريد إدارة بسيطة ووقتاً حراً فشقة في غيليز أو كامب الغول. الرياض يتطلب أشغالاً وصبراً وعيناً خبيرة.
كيف حال سوق مراكش في 2026؟
مستقر مع مؤشرات تحسن: المؤشر الوطني يرتفع 0,7% سنوياً والمعاملات 6,3%. الطلب السياحي يحطم الأرقام القياسية والجديد ما زال يُنجز. أسعار مراكش صححت 1,5% سنوياً في الربع الأول: هناك مجال للتفاوض.
المصادر
- •بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية — مؤشر أسعار الأصول العقارية (IPAI)، الربع الثاني 2026 (أغسطس 2026)
- •ميديا 24 — تغطية مؤشر IPAI للربع الثاني 2026 (28 أغسطس 2026)
- •المكتب الوطني للمطارات — حركة المسافرين بمطار مراكش المنارة، النصف الأول 2026، عبر Hespress (يوليوز 2026)
- •مرجع أسعار العقارات في مراكش حسب الأحياء (2025-2026)
- •الدليل الجبائي DGI للمغاربة المقيمين بالخارج 2025 — رسوم التسجيل وتكاليف الشراء