El precio que ves nunca es el que pagas
Llevo quince años cerrando operaciones inmobiliarias en Marruecos y la conversación siempre empieza igual. El comprador llega con un presupuesto justo basado en los anuncios que ha visto y se lleva las manos a la cabeza cuando le pongo delante la hoja de gastos reales. No es que los agentes ocultemos nada — es que los costes de compra en Marruecos tienen su propia lógica y, si vienes de comprar en España o Francia, el esquema es distinto.
En este artículo te cuento, al céntimo, qué vas a pagar de más sobre el precio de venta cuando compres un apartamento en Marruecos en 2026. Sin letra pequeña.
Derechos de registro: el impuesto que se lleva la mayor tajada
Los droits d'enregistrement son el principal impuesto de una compraventa en Marruecos. Se calculan sobre el precio declarado en la escritura y los paga el comprador, salvo pacto en contrario.
Según la guía fiscal oficial de la DGI marroquí (Direction Générale des Impôts, edición 2025), los tipos vigentes en 2026 son:
| Tipo de inmueble | Tipo impositivo | Ejemplo: piso de 800.000 MAD |
|---|---|---|
| Residencial urbano (pisos, casas, villas) | 4% | 32.000 MAD |
| Vivienda social (primera venta, condiciones específicas) | 3% | 24.000 MAD |
| Local comercial o profesional | 6% | 48.000 MAD |
| Terreno rural | 3% | 24.000 MAD |
Para el 95% de los compradores, la cifra es el 4% del precio de compra. Si compras sobre plano a un promotor, pregunta si el IVA está incluido: en vivienda nueva el IVA suele ir embebido en el precio, pero en obra nueva comercial puede aparecer como línea separada.
Un detalle que pocos te cuentan: Hacienda no se fía del precio que declares. Si el valor declarado está muy por debajo del valor de referencia catastral, la administración puede reclamar la diferencia. No intentes declarar de menos.
Conservación foncière: inscribir la propiedad a tu nombre
Una vez pagado el impuesto de registro, toca inscribir la propiedad en el registro de la propiedad marroquí — la conservation foncière. Sin este paso, el piso no es legalmente tuyo.
La tarifa oficial, fijada por decreto publicado en el Boletín Oficial marroquí, es del 1,5% del precio de compra, con un mínimo de 250 MAD.
Para nuestro ejemplo de 800.000 MAD: 12.000 MAD.
Este trámite lo gestiona el notario, pero el coste es tuyo. En total, entre registro y conservación, ya llevas un 5,5% del precio solo en impuestos. Respira hondo, que aún queda.
Notaría: lo que cobra de verdad un notario marroquí
Los honorarios notariales en Marruecos no son fijos: oscilan entre el 0,5% y el 1% del precio de compra, más un IVA del 20% sobre esos honorarios. Existe un mínimo de unos 2.500 MAD para operaciones muy pequeñas.
| Concepto | % sobre precio | Para 800.000 MAD |
|---|---|---|
| Honorarios notariales | 0,5% – 1% | 4.000 – 8.000 MAD |
| IVA sobre honorarios (20%) | — | 800 – 1.600 MAD |
| Suplidos (certificados, timbres, copias) | Fijo | 400 – 700 MAD |
En la práctica, para un piso estándar de 800.000 MAD, el notario te costará entre 5.500 y 9.500 MAD según el despacho y la complejidad del expediente. Los notarios de Tánger y Casablanca suelen estar en la banda alta; en ciudades más pequeñas los honorarios son más ajustados.
Comisión de agencia: quién paga qué y cuánto
Aquí viene una de las preguntas que más oigo: «¿La comisión la paga el comprador o el vendedor?»
En Marruecos, por costumbre de mercado, la comisión de agencia (2,5% – 3% del precio) la paga el vendedor. Pero ojo: si tú, como comprador, contratas a un agente para que te busque piso —lo que se llama un «buyer's agent»— esa comisión corre de tu bolsillo.
| Situación | Quién paga | Cuánto |
|---|---|---|
| Compras un piso anunciado por agencia | El vendedor | 2,5% – 3% |
| Contratas a alguien para que te busque propiedades | Tú (comprador) | 2% – 3% |
| Operación entre particulares sin intermediario | Nadie | 0% |
Si el vendedor paga la comisión, esa cantidad ya está dentro del precio que ves anunciado — no es un extra para ti. Pero si vienes de fuera y necesitas que alguien te abra puertas, traduzca y negocie, presupuesta ese 2-3% adicional.
Gastos mensuales como propietario: la letra pequeña que llega cada año
Comprar no es solo pagar la entrada y los impuestos. Ser propietario en Marruecos tiene dos impuestos anuales que mucha gente descubre cuando ya tiene las llaves en la mano.
Taxe d'habitation (impuesto sobre la vivienda)
Se calcula sobre el valor locativo del inmueble — lo que Hacienda estima que podrías cobrar de alquiler, no sobre el precio de compra. Los tramos son progresivos: 0%, 10%, 20% y 30%.
Taxe de services communaux (impuesto de servicios municipales)
En zona urbana, el 10,5% del valor locativo. En zona periférica, el 6,5%.
Para un apartamento medio en una ciudad como Tánger o Agadir con un valor locativo estimado de 60.000 MAD/año, los impuestos anuales suman entre 6.000 y 10.000 MAD. No es una fortuna, pero conviene tenerlo en el presupuesto familiar.
Ejemplo real: comprar un apartamento de 800.000 MAD en Tánger
Pongamos cifras concretas con un caso típico de 2026. Apartamento de dos dormitorios en el centro de Tánger, 800.000 MAD, operación estándar entre particular y agencia.
| Concepto | % sobre precio | Importe (MAD) |
|---|---|---|
| Precio de venta | — | 800.000 |
| Derechos de registro (DGI) | 4% | 32.000 |
| Conservación foncière | 1,5% | 12.000 |
| Notaría (honorarios + IVA + suplidos) | ~1% | 8.000 |
| Traducción jurada y gestoría | Fijo | 1.500 |
| Total desembolso real | ~6,7% extra | 853.500 MAD |
Ojo: esto es el mínimo realista sin contar financiación bancaria. Si metes hipoteca, súmale la comisión de apertura (1-2% del préstamo), la tasación obligatoria (1.500-4.000 MAD) y el seguro de vida.
En total, la regla de oro que yo les doy a mis clientes: presupuesta entre un 7% y un 9% extra sobre el precio de venta. Si el piso cuesta 800.000 MAD, ten 870.000 MAD. Si cuesta 1.500.000, ten 1.620.000.
Cómo ahorrar en los costes de compra (sin hacer trampas)
Después de quince años, he visto de todo. Aquí van las vías legales para reducir el golpe fiscal:
1. Negocia quién paga qué. Aunque la costumbre dice que el comprador asume registro y notaría, las partes pueden pactar lo contrario. En un mercado con corrección de precios como el actual (IPAI T1-2026: -0,4% interanual), el vendedor tiene incentivos para ser flexible.
2. Vivienda social. Si el piso que te interesa entra en el programa de «logement social», el tipo de registro baja al 3% en primera venta. Pregunta al promotor.
3. Agrupa servicios. Algunos despachos de notaría ofrecen paquetes cerrados que incluyen traducción jurada, gestoría y conservación. Suelen salir más baratos que contratar cada servicio por separado.
4. Financiación sin sorpresas. Antes de firmar la hipoteca, pide al banco un desglose por escrito de todas las comisiones. La ley marroquí obliga a darlo — si se niegan, cambia de banco.
FAQ — Lo que siempre me preguntan en la agencia
¿Los extranjeros pagan más impuestos al comprar en Marruecos? No. El tipo de registro del 4% aplica por igual a marroquíes y extranjeros, residentes y no residentes. No hay recargo por nacionalidad.
¿Puedo deducir algo en la declaración de la renta? Si resides fiscalmente en Marruecos, los intereses hipotecarios de tu vivienda habitual son deducibles dentro de ciertos límites. Los impuestos de compra (registro, conservación) no son deducibles: son costes de adquisición.
¿Cuánto tardan los trámites? Con expediente limpio, la compraventa se escritura en 2-4 semanas desde la firma del compromiso de venta. La inscripción en conservación puede tardar 2-6 semanas adicionales. En total, calcula entre uno y tres meses desde que señas hasta que el piso es tuyo en el registro.
¿Hay que pagar IVA al comprar? En vivienda de segunda mano, no. En obra nueva, el IVA suele estar incluido en el precio del promotor. En local comercial, el IVA puede aparecer como partida separada (20%).
¿Qué pasa si compro sobre plano y la promotora no entrega? La ley marroquí protege al comprador con un contrato de reserva (contrat de réservation) que debe estar visado por notario. Si la promotora incumple, tienes derecho a la devolución de lo entregado más intereses. No firmes nunca un contrato de reserva sin revisión notarial.
En resumen
Comprar un apartamento en Marruecos cuesta, en dinero contante, entre un 7% y un 9% más de lo que marca el anuncio. Son cifras transparentes, públicas y las mismas para todos — no hay trucos. La clave está en presupuestarlas desde el día uno y no llevarse sorpresas al llegar a la notaría.
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