Lo que se ve en la calle no siempre sale en las noticias
Empiezo por lo que veo cada día en la agencia: más visitas, más preguntas y bastantes menos operaciones cerradas. Los compradores miran, comparan, vuelven a llamar dos semanas después… y piden tiempo. Los vendedores, mientras tanto, no quieren soltar precio. Ese tira y afloja es exactamente lo que dicen ahora los datos oficiales: las ventas caen con fuerza y los precios apenas se mueven.
El índice que manda en este mercado es el IPAI, el índice de precios de los activos inmobiliarios que publican cada trimestre Bank Al-Maghrib y la ANCFCC, la agencia de la conservación de la propiedad. La nota del primer trimestre de 2026 salió el 22 de junio y no dejó espacio a la duda: el mercado está en pausa.
Los números oficiales del trimestre
En el primer trimestre de 2026, los precios de los activos inmobiliarios en Marruecos cayeron un 0,4% en comparación con el mismo trimestre de 2025. Parece poco, y lo es: la parte llamativa está en las transacciones, que se contrajeron un 9,3% interanual.
| Segmento | Precios (interanual) | Precios (vs T4-2025) | Transacciones (interanual) |
|---|---|---|---|
| Residencial | -0,6% | -3,0% | -10,7% |
| Terrenos | -0,6% | -3,0% | -6,8% |
| Uso profesional | -0,1% | -0,8% | -3,6% |
| Total IPAI | -0,4% | -2,4% | -9,3% |
Fuente: nota IPAI T1-2026 de Bank Al-Maghrib y la ANCFCC, publicada el 22 de junio de 2026.
La comparación con el trimestre anterior es todavía más clara: entre T4-2025 y T1-2026 el número de operaciones se desplomó un 40,2%. En quince años trabajando este mercado he visto dos o tres parones así, y siempre llegan con la misma mezcla: un vendedor que mantiene su cifra y un comprador que se cruza de brazos.
Fachadas de un edificio de apartamentos en una calle tranquila de una ciudad marroquí
Ciudad por ciudad: el mapa del enfriamiento
Los promedios nacionales esconden diferencias enormes entre ciudades. Estos son los datos oficiales del IPAI para las cuatro grandes:
| Ciudad | Precios (interanual) | Transacciones (interanual) |
|---|---|---|
| Rabat | -4,7% | -55,4% |
| Tánger | -3,9% | -36,4% |
| Casablanca | -2,7% | -37,8% |
| Marrakech | -1,5% | -51,5% |
Fuente: nota IPAI T1-2026 de Bank Al-Maghrib y la ANCFCC.
Dos lecturas de la tabla. Primera: Rabat corrige precios más rápido que nadie, con una caída del 4,7% en un año. Segunda: en Marrakech el precio casi no se mueve (-1,5%) y, sin embargo, las operaciones se han partido por la mitad. Cuando las ventas caen a ese ritmo y el precio aguanta, lo que ocurre es que los propietarios prefieren esperar antes que vender barato. El mercado se queda quieto; no se hunde.
Marrakech, el caso que mejor explica este momento
Marrakech es el ejemplo perfecto del trimestre. El desglose completo de la ciudad, publicado por la prensa económica a partir de la nota oficial, lo dice todo:
| Segmento | Precios | Ventas |
|---|---|---|
| Apartamentos | -1,8% | -53,3% |
| Casas individuales | -3,4% | -52,5% |
| Villas | +0,1% | -53,2% |
| Terrenos | -1,4% | -45,3% |
| Uso profesional | +1,3% | -49,7% |
| Total Marrakech | -1,5% | -51,5% |
Fuente: desglose de la nota IPAI T1-2026 publicado por Maroc Diplomatique el 23 de junio de 2026.
Fíjate en las villas: precio plano (+0,1%) y ventas a la mitad. Es el comportamiento clásico del propietario de gama alta: no tiene prisa, mantiene su cifra y espera. El que compra con financiación, en cambio, se lo piensa dos veces antes de firmar.
Avenida residencial de Marrakech con edificios modernos y palmeras al atardecer
La obra nueva no coge el relevo
Cabría pensar que la obra nueva compensa el frenazo de la segunda mano. La respuesta corta es no. El análisis de Médias24 del 5 de julio de 2026 lo resume bien: en el mercado de reventa, las ventas caen más del 40% de un trimestre al siguiente y cerca del 10% en un año, mientras los precios apenas ceden un 0,4%. Y en la obra nueva, los programas públicos de apoyo a la vivienda sostienen la demanda, pero no cierran el hueco entre los precios que se piden y lo que las familias pueden pagar.
A eso se suman dos frenos que conozco de cerca: los costes de producción de los promotores (materiales y suelo) y la escasez de mano de obra cualificada en las obras. Mientras esos dos problemas no se resuelvan, la oferta nueva seguirá saliendo a precios que no todo el mundo puede alcanzar.
El efectivo se encarece desde el 1 de julio
Un cambio fiscal de este verano también está moviendo el mercado. Desde el 1 de julio de 2026, las ventas de inmuebles por más de 300.000 dirhams que se paguen en efectivo llevan un derecho de registro adicional del 2%. La medida busca que cada vez más operaciones pasen por el circuito bancario y dejen rastro.
Un ejemplo que se puso en la prensa económica: un apartamento vendido por 280.000 dirhams y pagado íntegramente en efectivo no paga ese recargo, porque queda por debajo del umbral de 300.000. Un piso de 400.000 pagado en efectivo, en cambio, sí. Si vas a pagar en metálico, suma ese 2% a tu presupuesto de gastos de compra.
Qué significan estos datos para quien busca piso hoy
Sin predicciones y sin humo, esto es lo que los números dicen:
- •Hay más margen para negociar que hace un año. Con las ventas cayendo a doble dígito, los anuncios tardan más en cerrarse. Eso no garantiza descuentos, pero el vendedor escucha más ofertas que en 2024.
- •Los precios piden paciencia. La corrección es suave (-0,4% nacional): los datos oficiales no muestran derrumbes.
- •El crédito sigue fluyendo. El saldo vivo del crédito bancario en Marruecos creció un 10,9% interanual a finales de junio de 2026, según datos del sector publicados por la prensa económica.
- •Cada ciudad es un mercado distinto. No se negocia igual en Rabat (precios a la baja) que en Marrakech (precio firme, pocas operaciones).
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Preguntas frecuentes
¿Por qué caen las ventas si los precios apenas bajan?
Porque compradores y vendedores no se ponen de acuerdo. El que vende tiene una cifra en la cabeza y no la suelta; el que compra ve el parón y espera. El resultado son esos datos: transacciones -9,3% interanuales con precios que solo ceden un 0,4%.
¿Dónde han bajado más los precios?
En Rabat (-4,7% interanual), seguida de Tánger (-3,9%) y Casablanca (-2,7%). Marrakech apenas se mueve (-1,5%).
¿Hay más margen para negociar que antes?
Los datos dicen que sí: menos operaciones, más tiempo en venta y vendedores más abiertos a escuchar. Pero el precio no se ha derrumbado, así que el margen se trabaja caso a caso.
¿La obra nueva es más cara que la segunda mano?
En general, sí. Los promotores arrastran costes de producción altos y falta de mano de obra, y los precios de salida no siempre encajan con la capacidad de compra. Los programas públicos de ayuda a la vivienda suavizan la brecha, pero no la cierran.
¿Me afecta el recargo por pagar en efectivo?
Si la operación supera los 300.000 dirhams y el pago es en efectivo, sí: un 2% adicional de derechos de registro desde el 1 de julio de 2026. Por debajo de ese umbral no se aplica.
¿Cuándo llega el dato del segundo trimestre?
Bank Al-Maghrib y la ANCFCC publican la nota trimestral con algunas semanas de margen. La del primer trimestre salió el 22 de junio de 2026; la del segundo se espera para las próximas semanas.
Fuentes
- •Nota IPAI T1-2026 de Bank Al-Maghrib y la ANCFCC, publicada el 22 de junio de 2026 (recogida por la agencia MAP y L'Opinion).
- •Desglose de Marrakech T1-2026: Maroc Diplomatique, 23 de junio de 2026.
- •Mercado de obra nueva y segunda mano: Médias24, 5 de julio de 2026.
- •Recargo al pago en efectivo desde el 1 de julio de 2026: Médias24, 30 de junio de 2026.
- •Datos de crédito bancario: Maroc Diplomatique, agosto de 2026.