El 27 de agosto, Bank Al-Maghrib y la ANCFCC publicaron la nota del IPAI correspondiente al segundo trimestre de 2026. Es el documento que más leo en este oficio, porque separa lo que pasa de lo que se cuenta. Y esta vez cambia el tono: después de un primer trimestre de corrección, las ventas han reaccionado.
En la agencia lo notamos antes que el índice. En abril volvieron las llamadas que se habían quedado congeladas en enero, las visitas programadas empezaron a cumplirse y varios compradores que estaban «esperando a que bajara más» se sentaron a negociar. Ahora los números lo confirman. Te los cuento con calma, porque este trimestre tiene miga.
La nota que cambió la conversación
Conviene recordar el punto de partida. El IPAI del primer trimestre de 2026 fue de los que asustan: precios un 2,4% a la baja en el trimestre y un desplome del 40,2% en el número de transacciones respecto al cierre de 2025. Analicé aquel trimestre en la entrega anterior de esta serie, cuando todo el mundo preguntaba si era el principio de una caída larga.
El segundo trimestre responde con datos: el índice global de precios sube un 0,7% frente al trimestre anterior y el número de transacciones crece un 11%. En términos interanuales (comparando con el T2 de 2025), los precios suben también un 0,7% y las ventas, un 6,3%. No es un mercado en ebullición: es un mercado que ha dejado de caer y ha recuperado la actividad.
El IPAI del T2-2026 en una tabla
| Segmento | Precios trimestral | Precios interanual | Transacciones trimestral | Transacciones interanual |
|---|---|---|---|---|
| Global | +0,7% | +0,7% | +11,0% | +6,3% |
| Residencial | +1,0% | +1,0% | +6,3% | +3,9% |
| Piso | +1,0% | +1,1% | +5,2% | +4,6% |
| Casa | +0,3% | -0,7% | +25,4% | -5,6% |
| Villa | +3,3% | -0,3% | +34,0% | -7,1% |
| Terrenos | +0,6% | +0,3% | +21,8% | +4,1% |
| Profesional | +0,4% | +0,6% | +23,5% | +31,9% |
Fuente: nota IPAI del T2-2026, Bank Al-Maghrib y ANCFCC, publicada el 27-08-2026 (bkam.ma). Un apunte de método: el índice se calcula sobre bienes con al menos una segunda transacción en el trimestre, así que es una foto de la segunda mano con actividad, no de todo el parque inmobiliario.
Por ciudades, el trimestre pinta distinto
| Ciudad | Variación trimestral de precios (T2-2026 vs T1-2026) |
|---|---|
| Tánger | +2,3% |
| Rabat | +1,9% |
| Fez | +1,7% |
| Kénitra | +0,7% |
| Casablanca | +0,5% |
| Marrakech | +0,5% |
| El Jadida | 0,0% |
| Agadir | -0,1% |
| Mequínez | -0,9% |
| Oujda | -0,9% |
Rabat firma el trimestre más llamativo: precios +1,9% y transacciones +61,2%, con el residencial creciendo un 60,5% en ventas. Tánger lidera en precios (+2,3%), empujada sobre todo por el suelo (+7,3%). Casablanca y Marrakech suben de forma contenida (+0,5%) pero con perfiles distintos: en Marrakech las ventas crecen un 18,3% (residencial +14,2%), mientras que en Casablanca el residencial aún vende un 2,2% menos que en el trimestre anterior. Agadir se queda plano (-0,1%). Ojo: son variaciones trimestrales; la comparación con hace un año todavía arrastra la corrección de comienzos de año.
En la agencia: qué noté entre abril y junio
Enero y febrero fueron meses de oficina en silencio. En marzo empezaron las preguntas; en abril, las visitas. Lo que vi en el segundo trimestre:
- •Compradores que esperaban «el suelo del mercado» volvieron a la carga, con una condición clara: precio en línea con el barrio.
- •Vendedores que llevaban meses con el anuncio quieto aceptaron bajar el precio de salida. La distancia entre lo pedido y lo pagado se ha cerrado.
- •Los pisos bien ubicados y a precio real no duran dos semanas; los que piden precios de 2024 siguen sin vender.
- •Quien vende para comprar ya no espera: necesita liquidez para su propia operación, y eso mueve la cadena.
No voy a prometerte subidas ni bajadas futuras: eso no lo sabe nadie. Lo que sí sé es que la negociación vuelve a ser el centro del mercado, y eso siempre es buena noticia para el que compra con información.
Pisos: el segmento que sostiene el mercado
Dentro del residencial, el piso es el único gran segmento con ventas por encima del año pasado: transacciones +4,6% interanual y precios +1,1%. La razón es de fondo: el piso es compra de uso, primera vivienda, familias; es la demanda que nunca desaparece del todo.
Como referencia de niveles, estos son los precios orientativos de apartamento a mediados de 2026, según datos de mercado verificados (portales inmobiliarios marroquíes y referencias notariales):
| Ciudad | Barrio más asequible | Zona alta |
|---|---|---|
| Tánger | ~7.100 MAD/m² (Mesnana) | ~17.700 MAD/m² (Mnar) |
| Agadir | ~5.000 MAD/m² (Haut Anza) | ~16.500 MAD/m² (Founty) |
| Fez | ~5.100 MAD/m² (Hay Atlas) | ~7.100 MAD/m² (Ville Nouvelle) |
| Rabat | ~10.800 MAD/m² (mediana ciudad) | 20.000–30.000 MAD/m² (Souissi) |
| Marrakech | 15.000–30.000 MAD/m² (Guéliz) | — |
Cada barrio tiene su letra pequeña: en nuestras guías de ciudad tienes el detalle barrio a barrio con datos actualizados, y en el buscador de propiedades los anuncios reales con los precios de esta semana.
Villas y casas: rebote con los pies en el suelo
Las cifras trimestrales impresionan: transacciones de villa +34% y de casa +25,4% frente al trimestre anterior. Pero la vista interanual pone contexto: -7,1% en villas y -5,6% en casas. ¿Qué significa? Que el T1 dejó la actividad tan baja que cualquier recuperación se ve enorme en porcentaje. En el terreno, lo que veo es que se están vendiendo villas que llevaban más de un año paradas, casi siempre a precios revisados a la baja desde el anuncio original. Es, junto con las casas con jardín de las ciudades medias, el segmento donde más se negocia hoy.
Terrenos y locales: el movimiento silencioso
No sale en los portales residenciales, pero es donde más papel notarial se ha movido: los terrenos suben un 21,8% en transacciones trimestrales (+4,1% interanual) y el segmento profesional crece un 31,9% interanual en ventas (locales +30,8%, oficinas +36,7%). Los precios de oficina suben un 5,3% en el trimestre. Cualquiera que trabaje con promotores te dirá lo mismo que me dicen a mí: están mirando suelo otra vez.
Preguntas que me han hecho esta semana
¿Qué es el IPAI y por qué os fiáis de él? Es el índice de precios de los activos inmobiliarios que elaboran Bank Al-Maghrib y la ANCFCC con las transacciones registradas ante notario. Es la foto más fiable que existe del mercado marroquí, con una limitación honesta: solo cuenta bienes que han tenido al menos una segunda transacción en el trimestre.
Si los precios suben un 0,7%, ¿empieza otra escalada? Los datos no dicen eso: dicen que el T1 cayó un 2,4% y el T2 sube un 0,7%. Dos trimestres opuestos suman un mercado lateral, no una tendencia. Los pronósticos no son mi oficio; los datos, sí.
¿Por qué suben tanto las ventas si los precios apenas se mueven? Porque la demanda acumulada durante el T1 se liberó, y porque los vendedores ajustaron precios. Cuando comprador y vendedor se encuentran en un rango razonable, las ventas se disparan aunque el precio medio no se mueva.
¿Qué está pasando en Rabat y Tánger? Las dos lideran el trimestre: Rabat +1,9% en precios con un salto del 61,2% en transacciones; Tánger +2,3% en precios. Recuerda que vienen de la corrección del T1, cuando la comparación interanual estaba en negativo en casi todas las ciudades.
¿Las villas se venden otra vez? Se venden las que aceptan la realidad del mercado: precio revisado y paciencia en la negociación. Las que piden precios de hace dos años siguen esperando.
¿Dónde veo los precios reales de mi barrio? En nuestras guías por ciudad, actualizadas con datos de 2026, y en el buscador de propiedades, donde cada anuncio muestra el precio real de esta semana.
Si estás en búsqueda activa, lo que está claro es que el mercado se ha movido: compara, visita y pregunta con los datos delante. Nos vemos en la agencia.