Fez nu este doar capitala spirituală și culturală a Marocului. În 2026, este și una dintre cele mai accesibile piețe imobiliare din țară, cu o Medina înscrisă în Patrimoniul UNESCO și prețuri pe m² semnificativ mai mici decât în Marrakech. Acest ghid detaliază prețurile reale pe cartier cu date verificate până în iulie 2026.
Cartierele cheie din Fez
Zona de patrimoniu — Medina Fès el-Bali
Medina Fès el-Bali este marele avantaj al orașului. Înscrisă în Patrimoniul Mondial UNESCO în 1981, este cea mai mare zonă urbană fără mașini din lume: peste 9.000 de alei pietonale, 14 porți istorice și al-Qarawiyyin, cea mai veche universitate încă în funcțiune din lume. Produsul vedetă aici este riadul (casa tradițională cu curte interioară). Un riad mic (80–150 m²) de renovat costă 600.000–1.000.000 MAD; unul complet restaurat, cu piscină și detalii originale, se situează între 1.500.000 și 4.000.000 MAD. Medina atrage cumpărătorii turistici (riad-hotel, pensiune) și străinii îndrăgostiți de arhitectura tradițională. Prețurile pe m² variază considerabil în funcție de stare, stradă și vedere.
Zona centru modern (≈7.133 MAD/m²)
Ville Nouvelle este inima modernă a Fezului, construită de francezi în secolul XX. Avenide largi, bulevardul Hassan II, bănci, cafenele, magazine internaționale și majoritatea serviciilor occidentale. Conform datelor Yakeey, prețul mediu al apartamentelor în Ville Nouvelle este de aproximativ 7.133 MAD/m². Este cartierul preferat al profesioniștilor marocani, al studenților universitari și al expatriaților care vor confort urban la 15 minute de mers pe jos până la Medina.
Zona rezidențială clasă medie (≈5.148 MAD/m²)
Hay Atlas este un cartier rezidențial familial cu locuințe spațioase și un profil de clasă medie. Conform datelor Yakeey, prețul mediu al apartamentelor în Hay Atlas este de aproximativ 5.148 MAD/m². Atrage familiile marocane care prioritizează spațiul și liniștea în locul locației centrale.
Zona de intrare (≈4.470 MAD/m²)
Narjiss este un cartier rezidențial în expansiune la nord de Fez, cu noi dezvoltări de apartamente moderne. Conform datelor Yakeey, prețul mediu în Narjiss este de aproximativ 4.470 MAD/m². Este cel mai accesibil dintre cartierele principale ale orașului.
| Cartier | Preț apartament (MAD/m²) | Profil cumpărător |
|---|---|---|
| Medina Fès el-Bali (riad) | Variabil după stare | Turistic / patrimoniu UNESCO |
| Ville Nouvelle | ~7.133 | Profesional, expatriat, centru |
| Hay Atlas | ~5.148 | Familie, reședință spațioasă |
| Narjiss | ~4.470 | Prima locuință, cel mai accesibil |
Date de piață actualizate — iulie 2026 (sursă: Yakeey)
Piața actuală în Fez
Conform indicelui IPAI al Bank Al-Maghrib și ANCFCC, în primul trimestru din 2026 prețurile rezidențiale la nivel național au înregistrat o scădere anuală de -0,4%, iar tranzacțiile au scăzut cu -9,3%. Fez rămâne unul dintre cele mai accesibile orașe din țară.
Fez atrage o cerere stabilă de vizitatori culturali —peste 2 milioane pe an— și menține o tipologie clar segmentată a cartierelor: Medina UNESCO cu riad-urile sale patrimoniale, Ville Nouvelle ca centru modern și cartiere rezidențiale precum Hay Atlas și Narjiss cu prețuri descrescătoare pe măsură ce distanța față de centru crește. Combinația dintre turismul cultural, studenții internaționali și diaspora marocană (MRE) de origine fassi susține cererea de locuințe tot anul.
Pot cumpăra străinii?
Da. Cetățenii străini pot cumpăra apartamente, vile, riaduri și spații comerciale în Fez fără restricții. Singura limitare se aplică terenurilor agricole (necesită cetățenie marocană).
Procesul standard:
- •Compromisul de vânzare în fața notarului — avans de 10%
- •Cont bancar marocan în dirhami convertibili (obligatoriu pentru a repatria fondurile dacă vinzi)
- •Actul autentic — plata finală + taxe
Costuri suplimentare: 7–8% din prețul de cumpărare (notar, înregistrare, agenție). Plusvaloare: 20% dacă vinzi înainte de 5 ani; 0% începând cu anul 10 dacă a fost reședință principală timp de cel puțin 8 ani. Fondurile aduse în valută străină pot fi repatriate fără limită de timp sau de sumă prin contul în dirhami convertibili gestionat de notar în fața Oficiului de Schimb.
Întrebări frecvente
Cât costă un apartament de 100 m² în Ville Nouvelle?
Conform datelor Yakeey, la un preț mediu de aproximativ 7.133 MAD/m², un apartament de 100 m² în Ville Nouvelle costă în jur de 713.300 MAD. Un lift, un loc de parcare sau o terasă cu vedere adaugă 10–15% la preț.
Care este diferența dintre un riad în Medina și un apartament în Ville Nouvelle?
Un riad în Medina Fès el-Bali este un produs turistic și de patrimoniu într-o zonă istorică UNESCO, necesitând management mai activ dacă este folosit pentru închiriere sezonieră. Un apartament în Ville Nouvelle este o proprietate modernă în centrul urban, cu acces imediat la servicii, magazine și transport.
Cum se prezintă piața imobiliară din Fez în 2026?
Conform indicelui IPAI al Bank Al-Maghrib și ANCFCC, în primul trimestru din 2026 prețurile rezidențiale naționale au înregistrat o scădere de -0,4%, iar tranzacțiile au scăzut cu -9,3%. Fez rămâne unul dintre cele mai accesibile orașe din Maroc, cu o cerere susținută din partea turismului cultural și a diasporei marocane.