Fez este capitala spirituală a Marocului și marea piață a țării pentru cine caută prețuri cu capul pe umeri. Medina Fès el-Bali este în Patrimoniul Mondial UNESCO din 1981, iar un apartament în centrul modern costă în jur de 7.133 MAD/m² — cu o treime mai puțin decât mediana din Rabat (~10.800 MAD/m²). Iată cifrele din august 2026, cartier cu cartier, fără înflorituri.
Cartierele din Fez: prețuri actualizate (august 2026)
Ville Nouvelle este centrul modern: bulevardul Hassan II, bănci, cafenele, gara și majoritatea serviciilor. Apartament ~7.133 MAD/m²; vilă ~7.988.
Talaa, artera principală a Medinei Fès el-Bali, dă pulsul nucleului istoric: apartament ~4.765 MAD/m², vilă ~8.189. Aici domină riadurile, nu blocurile.
Hay Atlas (~5.148 apartament, ~4.753 vilă) este cartierul familial clasic: locuințe spațioase, viață liniștită, școli în apropiere.
Oued Fès Extension (~4.963 apartament, ~7.392 vilă) este una dintre zonele cu cele mai multe construcții noi.
Narjiss, la nord (~4.470 apartament), concentrează proiectele rezidențiale noi. Atenție la detaliu: vila nouă în Narjiss se vinde cu ~9.832 MAD/m² — dublu față de apartament.
Oued Fès (~4.546 apartament, ~5.478 vilă) este zonă rezidențială consolidată, lângă râu. Fès el-Jdid (~4.131) este a doua medina, mai accesibilă decât Fès el-Bali. Al Marja (~4.022 apartament, ~8.133 vilă), Menzeh Saiss (~3.989 apartament) și Ain Noqbi (~3.661 apartament) închid lista de jos: Ain Noqbi este cel mai ieftin cartier de pe hartă.
| Cartier | Apartament (MAD/m²) | Vilă (MAD/m²) | Profil |
|---|---|---|---|
| Ville Nouvelle | ~7.133 | ~7.988 | Centru modern, profesioniști |
| Hay Atlas | ~5.148 | ~4.753 | Familial, clasă medie |
| Oued Fès Extension | ~4.963 | ~7.392 | Construcții noi, expansiune |
| Talaa (Medina Fès el-Bali) | ~4.765 | ~8.189 | Riaduri, patrimoniu UNESCO |
| Oued Fès | ~4.546 | ~5.478 | Rezidențial consolidat |
| Narjiss | ~4.470 | ~9.832 | Nord, proiecte noi |
| Fès el-Jdid | ~4.131 | — | A doua medina |
| Al Marja | ~4.022 | ~8.133 | Zonă de intrare |
| Menzeh Saiss | ~3.989 | ~5.022 | Prim acces |
| Ain Noqbi | ~3.661 | ~2.990 | Cel mai accesibil |
Referențialul prețurilor imobiliare din Fez, consultat în august 2026.
Dar riadurile din Medina?
Un riad deja renovat, de circa 200 m², pornește de la 140.000 € (≈1,5 milioane MAD) în medinele marocane; la Fez, riadurile de lux de 320 m² ajung la 368.000 € (≈3,9 milioane MAD), potrivit reportajului pap.fr (2026). Un riad vândut spre renovare este altă poveste: prețul de pornire se negociază de la caz la caz, iar lucrările sunt costul real — în Medina se lucrează manual, fără camioane.
Piața din Fez în 2026
Indicele IPAI al Bank Al-Maghrib și ANCFCC (T1-2026) este clar: Fez a înregistrat o scădere a prețurilor de -2,3% pe an. La nivel național, prețurile au scăzut cu -0,4% pe an, iar tranzacțiile cu -9,3%; pe trimestru, indicele a cedat -2,4%, iar vânzările -40,2%, vilele fiind segmentul cel mai lovit (-6,4% pe trimestru). Este o corecție, nu o prăbușire: cartierele consolidate rezistă, iar acum cumpărătorul conduce negocierea.
Cererea nu dispare. Prefectura Fez are 1.256.172 de locuitori (recensământul RGPH 2024, HCP) și trei motoare clare: diaspora marocană de origine fassi, comunitatea universitară (al-Qarawiyyin este cea mai veche universitate încă activă din lume) și turismul. Aeroportul Fès-Saïss a procesat 1,92 milioane de pasageri în 2025 (-1,3% față de 2024), cu decembrie în creștere cu +2,3% (ONDA). Marocul a închis 2025 cu un record turistic: 19,8 milioane de vizitatori (Maroc Diplomatique). Iar programul de stat de ajutor direct pentru locuințe depășise 97.000 de beneficiari în aprilie 2026 (Médias24): cererea de apartamente noi are pe ce se sprijini.
Ce nu-ți spune nimeni despre Fez
- •Medina nu e un apartament obișnuit. Restaurarea unui riad în Fès el-Bali înseamnă schele cărate manual, autorizații de patrimoniu și termene care se lungesc. Cine cumpără acolo cumpără management, nu doar ziduri.
- •O pensiune este o muncă. Multe riaduri se cumpără cu gândul la o casă de oaspeți. Funcționează, dar cere personal, rezervări și întreținere zilnică. Nu e vorba de bani care pică din cer.
- •Construcții noi în nord. Narjiss și Oued Fès Extension concentrează proiectele noi. Vila nouă din Narjiss (~9.832 MAD/m²) costă mult mai mult decât apartamentul (~4.470): două piețe în același cartier.
- •Două medine, două prețuri. Fès el-Jdid, lângă Mellah și Palatul Regal, este medina „mică" și se tranzacționează cu ~15% sub Fès el-Bali.
- •Aeroportul leagă. Fès-Saïss păstrează zboruri low-cost către mai multe orașe europene și o bază solidă de 1,9 milioane de pasageri pe an; cumpărătorul străin intră și iese fără escală.
Pot cumpăra străinii? Proces și costuri
Da. Străinii cumpără apartamente, case, vile, riaduri și spații comerciale în Fez fără restricții. Singura excepție: terenul agricol, rezervat cetățenilor.
Procesul standard, în trei pași:
- •Compromisul de vânzare în fața notarului — avansul obișnuit de 10%.
- •Cont bancar în dirhami convertibili — obligatoriu pentru a repatria fondurile dacă vinzi vreodată.
- •Actul autentic — plata finală și decontarea taxelor.
Costuri reale, peste preț:
| Element | Cost |
|---|---|
| Taxe de înregistrare (apartament/casă/vilă) | 4% din preț |
| Conservarea funciară | 1,5% |
| Notar (onorarii) | 0,5–1% |
| Comision de agenție | 2,5–3% (plătit de vânzător, prin cutumă) |
Pregătește 7–9% peste prețul de vânzare pentru costul total. Plusvaloare: 20% dacă vinzi înainte de 5 ani; 0% începând cu anul 10, dacă a fost reședință principală cel puțin 8 ani. Fondurile aduse din străinătate se repatriază fără limită de timp sau sumă prin contul în dirhami convertibili, prin notar și Oficiul de Schimb.
Întrebări frecvente
Cât costă un apartament de 100 m² în Ville Nouvelle?
La ~7.133 MAD/m², circa 713.300 MAD. Liftul, garajul sau o terasă cu vedere adaugă 10–15%.
Cât valorează un riad în Medina din Fez?
Renovat, 200 m²: de la ≈1,5 milioane MAD. De lux, 320 m²: până la ≈3,9 milioane MAD (pap.fr, 2026). Spre renovare: preț de pornire negociabil; lucrările sunt costul real.
Ce s-a întâmplat cu prețurile din Fez în 2026?
IPAI T1-2026 a înregistrat -2,3% pe an în Fez. Este o corecție: nici vorbă de creșteri de 6–10%. Vânzătorii ascultă ofertele.
Ce cartier se potrivește cu ce buget?
Sub 4.500 MAD/m²: Ain Noqbi, Menzeh Saiss, Al Marja și Fès el-Jdid. Între 4.500 și 5.500: Hay Atlas, Oued Fès, Narjiss și Oued Fès Extension. Peste: Ville Nouvelle (~7.133). Riadurile se tratează separat, de la caz la caz.
Surse consultate
- •Bank Al-Maghrib și ANCFCC — Indicele prețurilor activelor imobiliare (IPAI), T1-2026 (publicat în iunie 2026)
- •Referențialul prețurilor imobiliare din Fez pe cartiere (august 2026)
- •Înaltul Comisariat al Planului (HCP) — Recensământul general al populației și locuințelor 2024
- •ONDA — trafic aerian 2025, via Infomédiaire (ianuarie 2026)
- •Maroc Diplomatique — bilanț turistic 2025 (decembrie 2025)
- •Médias24 — ajutor direct pentru locuințe (aprilie 2026)
- •pap.fr — reportaj despre riaduri de vânzare în Maroc (2026)