الشراء على التصاميم في المغرب: العملية كاملة خطوة بخطوة

الشراء على التصاميم — أي البيع على حالة الإنجاز المستقبلي — هو أن تشتري شقة لم تُبنَ بعد: تدفع على دفعات بينما يبني المنعش العقاري، ولا تصبح الملكية لك إلا عندما يكتمل المشروع ويُقيَّد في المحافظة العقارية. في المغرب، ينظم ذلك القانون 44-00 (ظهير 1-02-309 المؤرخ في 3 أكتوبر 2002)، المتمَّم بالقانون 107-12 وبالقانون 31-08 المتعلق بحماية المستهلك. رافقت عمليات شراء من هذا النوع في الدار البيضاء والرباط وطنجة ومراكش طوال خمس عشرة سنة، وأول ما أقوله دائماً هو نفسه: هنا، ترتيب الخطوات ليس نزوة، بل هو حمايتك أنت.

عقد الحجز هو أول ورقة توقّعها، وهو الذي يوقّعه معظم الناس دون قراءة. القانون يضع له خمسة حدود واضحة:

1. •لا يمكن أن يوجد قبل رخصة البناء. توقيع حجز على مشروع بلا ترخيص باطل بطلاناً مطلقاً، ويجب أن يعود إليك المال.
2. •التسبيق محدد في سقف 5% من الثمن الإجمالي. لا يحق لأحد أن يطلب أكثر مقابل «الحجز».
3. •تنتهي مدته بعد ستة أشهر. إذا لم يُوقَّع العقد النهائي خلال هذه المدة، يفقد الحجز قيمته القانونية وتُسترد لك المبالغ المدفوعة.
4. •لك شهر كامل للتراجع عن التوقيع، يضمنه القانون 31-08: إذا غيّرت رأيك، يُعاد لك المبلغ كاملاً في سبعة أيام كحد أقصى.
5. •يجب أن يتضمن تاريخ التسليم المرتقب. لا تاريخ، لا توقيع. انتهى الكلام.

يُوقَّع العقد النهائي أمام الموثق، وهو الوثيقة التي تقرر كل شيء. يلزم القانون 44-00 بأن يتضمن على الأقل: الوصف الدقيق للعقار، والثمن، وطرق الأداء، وتاريخ التسليم. كل ما لم يُكتب فيه لا وجود له أمام القضاء. أمران أكررهما دائماً لعملائي: أن يكون المخطط الهندسي ودفتر الجودة ملحقين بالعقد، وأن يكون الحساب الذي ستحوِّل إليه أموالك حساب المشروع، لا حساباً شخصياً لأحد. وتذكَّر: الملكية ليست لك في هذه المرحلة — ستصبح لك عندما تنتهي الأشغال ويُقيَّد العقد في المحافظة العقارية.

يشترط القانون أن يكون الأداء على دفعات مرتبطة بتقدم الأشغال. هذا هو النمط الأكثر شيوعاً الذي نراه في المدن الكبرى، وفق الممارسة الجارية في السوق — كل منعش يحدد نمطه الخاص ويجب أن يُدرج في العقد:

نصيحتي من الميدان: قبل أول تحويل، اطلب من المنعش الرزنامة كاملة كتابياً واحتفظ بها مع العقد. الدفعات يجب أن تطابق أشغالاً منجزة فعلاً، لا تواريخ مرمية عشوائياً.

التسليم ليس «تفضل، هذه المفاتيح». تُجرى زيارة استلام ويُحرَّر محضر: كل ما ليس على ما يرام يُسجَّل في المحضر. ومن ذلك اليوم تسري الضمانات التي يقرها القانون 44-00:

1. •ضمان الإتمام الكامل (سنة واحدة): عيوب التشطيب الظاهرة، يصلحها المنعش.
2. •الضمان السنتي (سنتان): عناصر التجهيز — المصعد والتمديدات والسباكة — التي تنفصل أو تتعطل.
3. •الضمان العشري (عشر سنوات): العيوب الجسيمة التي تمس هيكل البناية. هو الذي يهم فعلاً على المدى الطويل.

إذا تأخرت الأشغال عن تاريخ العقد، اقرأ بند الجزاءات قبل التوقيع لا بعده: هناك ترى جدية المنعش.

ضرائب الشراء على التصاميم هي نفسها في الشراء المنجز، وتُؤدى في مرحلتي العقد النهائي والتسليم. مع شقة بـ800.000 درهم، الحساب يكون هكذا:

المصدر: نسب سارية مؤكدة بالدليل الجبائي الرسمي وبمرسوم تعريفات السجل العقاري. وإن موّلت بقرض بنكي، أضف عمولة فتح الملف (1–2%) وتكلفة الخبرة العقارية؛ والتفصيل الكامل في مقالنا عن أسئلة القروض في المغرب.

جزء كبير من البناء الجديد اليوم يُشترى بالدعم المباشر للدولة، برنامج دعم السكن، الذي تديره مؤسسة صندوق الإيداع والتدبير عبر المنصة الرسمية daamsakane.ma. الدفعات الرسمية: 100.000 درهم للسكنيات التي لا يتجاوز ثمنها 300.000 درهم، و70.000 درهم للسكنيات بين 300.000 و700.000 درهم. يستفيد منه المغاربة المقيمون داخل البلاد ومغاربة العالم الذين لا يملكون سكناً آخر في المغرب ولم يسبق لهم الاستفادة من دعم سكني. وانتبه للشرط الجديد في مشروع قانون المالية 2026: إذا بعت قبل خمس سنوات من تاريخ العقد النهائي، تعيد الدعم إلى الدولة؛ ويجب أن يكون السكن محلَّ سكناك الرئيسي خلال هذه المدة. إنه دعم للسكن، لا للمضاربة، وهكذا يجب أن يُقرأ.

بعد خمس عشرة سنة، هذه قائمتي المرجعية:

• •رخصة بناء سارية وباسم المنعش الذي يبيعك.
• •عقد حجز بتسبيق محدود في 5% وتاريخ تسليم مكتوب.
• •رزنامة أداء كاملة، كتابياً، مرتبطة بمحطات الأشغال.
• •المخطط ودفتر الجودة ملحقان بالعقد النهائي.
• •بنود الجزاءات عند التأخير وبنود فسخ العقد، مقروءة سطراً سطراً (القانون 31-08 يحميك من الشروط التعسفية، لكن الأفضل ألا نصل إليها أصلاً).
• •الحساب البنكي للمشروع، مُتحقق منه.
• •منعش سبق أن سلَّم مشاريع؛ زُر مبانيه القديمة وتحدث مع الجيران إن أمكن.

ولترى ما يُسوَّق اليوم من مشاريع جديدة، مرَّ على عقاراتنا في الدار البيضاء وفي مراكش وعلى الدليل الكامل للأسعار حسب الأحياء. والتكاليف الكاملة للشراء، بأمثلة أكثر، تجدها في كم يكلف شراء شقة في المغرب فعلاً.

هل يمكن أن أخسر المال الذي أدفعه مقدماً؟

القانون يحميك في لحظات الخطر الأكبر: تسبيق الحجز محدد في 5%، ولك شهر للتراجع مع استرداد في سبعة أيام، والحجز يسقط بعد ستة أشهر دون عقد نهائي. الخطر الجدي ليس في الورقة، بل في المنعش: ولهذا تبدأ قائمتي بتاريخه.

هل يصبح العقار ملكي بمجرد توقيع العقد النهائي؟

لا. توقّع التزاماً، لكن السند يأتي في النهاية: عندما تكتمل الأشغال يُوقَّع محضر التسليم ويُقيَّد في المحافظة العقارية. حتى ذلك الحين، يبقى العقار ملكاً للمنعش.

ماذا لو تأخرت الأشغال؟

يجب أن يحدد العقد تاريخ التسليم، وإن كان المنعش جدياً، جزاءً عن التأخير. اقرأه قبل التوقيع: بعد التوقيع، ذلك البند هو الذي يسري.

هل يمكن الجمع بين دعم السكن والقرض البنكي؟

نعم، هذا هو الشائع: الدعم يغطي جزءاً من الثمن والبنك يموّل الباقي. تُجرى العملية كلها في منصة daamsakane.ma، وتُفحص الأهلية في سبعة أيام كحد أقصى، وفق المنصة الرسمية.

هل الشراء على التصاميم أرخص من الجاهز؟

غالباً تكون أسعار إطلاق المشاريع أدنى من إعادة البيع في نفس العمارة، وتدفع على دفعات بدل دفع كل شيء دفعة واحدة. لكن «أرخص» ليست مرادفاً لـ«أسلم»: التوفير الحقيقي هو في حسن اختيار المشروع، لا في الثمن وحده.