القرض العقاري في المغرب: الأسئلة الخمسة عشر التي أسمعها في الوكالة

خمسة عشر عاماً وأنا أعرض شققاً في طنجة والدار البيضاء والرباط، والمحادثة لا تبدأ أبداً بالسعر تقريباً. تبدأ بالبنك: «هل سيمنحوني القرض؟»، «كم يمكنني أن أقترض؟»، «وإن كنت أعيش بالخارج؟».

اليوم أجيب عن الأسئلة الخمسة عشر التي أسمعها أكثر من غيرها في الوكالة، بالأرقام التي ينشرها بنك المغرب ومكتب الصرف في 2026. بدون كتيبات البنوك، وبدون حروف صغيرة.

ثلاث فئات، وثلاثة مسارات:

1. •مقيم مغربي بدخل مستقر: أقصر الطرق. العقد الدائم، والأقدمية الدنيا، والأجرة المقيمة بالبنك تفتح كل الأبواب تقريباً.
2. •مغربي مقيم بالخارج (مغاربة العالم): البنوك المغربية تقبل دخلاً باليورو والدولار والجنيه الإسترليني والدولار الكندي ودرهم الإمارات. ويجب أن يصل تحويل الدفعة الأولى عبر البنك — النقود السائلة التي تظهر فجأة عشية التوقيع تُغرق أي ملف.
3. •أجنبي غير مقيم: يمكنه تمويل شراء أو بناء عقار في المغرب بالدرهم. يسمح مكتب الصرف بذلك حتى 80% من الثمن (منشور عمليات الصرف العام، المواد من 201 إلى 203). القرض يوضع في حساب خاص بالدرهم، ويُدفع باقي الثمن بأموال قادمة من الخارج، عبر البنك.

السقف القانوني ليس هو ما ستحصل عليه. عملياً، تنظر البنوك إلى ملفك وقدرتك على السداد قبل أن تنظر إلى ثمن العقار:

• •المساهمة الذاتية: المعتاد هو ما بين 20 و30% من الثمن. وبجهاز «ضمان السكن» (الولوج الأول إلى السكن) يمكن البدء بـ10%. ويجب أن تكون المساهمة قابلة للتتبع: ادخار لأشهر، أو بيع موثق، أو هبة موثقة.
• •نسبة التداين: لا يمكن أن يتجاوز القسط 40% من دخلك الصافي (منشور بنك المغرب)، ولا يُمط إلى 45% إلا للدخول المرتفعة.
• •الخبرة العقارية هي الحكم: قبل صرف درهم واحد، يكلّف البنك خبيراً عقارياً على نفقتك (من 2.500 إلى 5.000 درهم). إن قال الخبير إن الشقة تساوي أقل مما ستدفعه، يُحسب القرض على أساس قيمته، والفرق يخرج من جيبك.

يبقي البنك المركزي سعر الفائدة الرئيسي عند 2,25% منذ مارس 2025، لكن لا يوقَّع أي قرض عقاري بهذا السعر. حسب البحث الفصلي لبنك المغرب، أغلق متوسط سعر الفائدة على القروض العقارية الفصل الثاني من 2026 عند 5,06%.

أفضل العروض المتداولة في الوكالات تبدأ من 4% (بيانات أفدال نشرتها مدياش24 في يونيو 2026، عن 36.500 عرض من عشرة بنوك)، والمعدل المتوسط الفعلي لعمليات النصف الأول كان 4,64%. في الواقع، المجال الذي ستراه هذا العام يتراوح بين 4,5 و5,8% حسب الملف والمدة والبنك.

لأن سعر الفائدة الاسمي مجرد عنوان. المعدل السنوي الفعلي الإجمالي يضيف التأمين والعمولات ومصاريف الإعداد. في النصف الأول من 2026 بلغ متوسط هذا المعدل في القروض العقارية المغربية 5,49%. ولا يدفع الجميع الشيء نفسه:

المصدر: مقياس أفدال، نشرته مدياش24، يونيو 2026. عندما تقارن بين عرضين، قارن دائماً بالمعدل السنوي الفعلي الإجمالي — لا بالسعر المعروض في الواجهة.

تأمين الوفاة والعجز (ADI) إجباري في أي قرض عقاري مغربي. يكلف ما بين 0,15% و0,45% سنوياً من الرصيد المتبقي، بمتوسط 0,40%. يبدو قليلاً حتى تجري الحساب: في قرض بمليون درهم على 25 سنة، الفرق بين الوثيقة الأرخص والأغلى يقارب 65.000 درهم. وهنا يوجد هامش: يمكن تفويض التأمين إلى شركة تأمين خارجية، والتفاوض الجيد قد يوفر عليك حتى 30.000 درهم على مدى حياة القرض.

• •المدة: من 7 إلى 25 سنة كمعيار، وحتى 30 للمشترين الشباب. أفضل الشروط تتحقق بين 15 و20 سنة.
• •السن: يجب أن يُسدَّد القرض بالكامل قبل بلوغك 70 سنة (75 في بعض البنوك للموظفين العموميين).
• •قاعدة الـ40%: إن تجاوز قسطك 40% من دخلك الصافي، يخبرك البنك بذلك قبل أن يفتح الملف أصلاً.

وحساب لا يريكه أحد في الوكالة. بمتوسط سعر 4,64%، يصير قرض مليون درهم هكذا:

تمديد المدة يخفض القسط، نعم — لكنه يكلف حوالي 300.000 درهم إضافية من الفوائد. القرار قرارك، والأرقام أمامك.

بطاقة التعريف الوطنية، شهادة عمل عمرها أقل من 3 أشهر، آخر 3 أجور، كشوف بنكية عن آخر 3 إلى 6 أشهر، وعد بالبيع موقَّع، وإثبات المساهمة الذاتية. إن كنت من مغاربة العالم، أضف الأجور بالعملة الأجنبية مترجمة، والإقرار الضريبي لبلد إقامتك، وإثبات عدم الإقامة الضريبية في المغرب. وقبل تسليم أي شيء: وقّع وعد البيع دائماً مع شرط واقف للتمويل، وإلا خاطرت بفقدان العربون إن رفض البنك.

رياض داخل المدينة القديمة عقار حضري: يُمول مثل أي سكن. أما الأرض الفلاحية في الوسط القروي فقصة أخرى: القانون المغربي (ظهير 23 أبريل 1975) يمنع الأجانب من اقتناء الأراضي الفلاحية خارج المدار الحضري. إن كنت تحلم برياض في مراكش، اطلع على دليل المدينة؛ وإن كنت تبحث عن أرض، تحقق جيداً من تصنيفها قبل توقيع أي شيء.

قاعدتان تحسمان 90% من أسئلة زبنائي الذين يعيشون بالخارج. الأولى: المساهمة الذاتية تدخل عبر البنك، بأصل مبرَّر — مكتب الصرف يشترط التتبع. الثانية: إن بعت وأنت غير مقيم، يُسمح للبنوك بتحويل صافي ثمن البيع إلى الخارج بعد تقديم وثائق العملية (منشور عمليات الصرف العام، المادة 177). المال لا يبقى عالقاً.

1. •هل يمكن لأجنبي غير مقيم تمويل الشراء؟ نعم. حتى 80% من الثمن بالدرهم، والباقي يُجلب من الخارج. القرض يوضع في حساب خاص بالدرهم.
2. •وماذا عن مغربي يعيش بالخارج؟ نفس الإطار، بحساب عادي بالدرهم. تقبل البنوك دخلاً باليورو والدولار والجنيه الإسترليني والدولار الكندي ودرهم الإمارات، وتشترط وصول المساهمة الذاتية بتحويل بنكي.
3. •كم سيقرضونني فعلاً؟ بمساهمة ذاتية من 20 إلى 30% وقسط دون 40% من دخلك الصافي، يغطي التمويل المعياري 70 إلى 80% من الثمن. وقد تخفضه الخبرة العقارية.
4. •كم يكلف المال اليوم؟ متوسط سعر القروض العقارية: 5,06% (بنك المغرب، الفصل الثاني 2026). أفضل العروض من 4%. المجال الفعلي: 4,5 إلى 5,8%.
5. •ثابت أم متغير؟ الثابت: 5,2 إلى 5,8%، أقساط مستقرة. المتغير المرتبط بمؤشر: 4,5 إلى 5,2%، يُراجع كل سنة. المختلط: ثابت في السنوات الأولى ثم متغير.
6. •ما هو المعدل السنوي الفعلي الإجمالي؟ الكلفة الكاملة للقرض مع التأمين والعمولات. متوسط السوق: 5,49%. هو المؤشر الوحيد الصالح لمقارنة العروض.
7. •هل تأمين الوفاة والعجز إجباري؟ نعم. بين 0,15% و0,45% سنوياً، بمتوسط 0,40%. قابل للتفويض إلى شركة تأمين خارجية.
8. •كم سنة يمنحونني؟ من 7 إلى 25 سنة (30 للشباب). يجب أن ينتهي القرض قبل بلوغك 70 سنة.
9. •كم يستغرق رد البنك؟ موافقة مبدئية خلال 72 ساعة إلى 10 أيام؛ والموافقة النهائية، بعد الخبرة العقارية، خلال 3 إلى 6 أسابيع.
10. •ما الأوراق التي أحضرها؟ بطاقة التعريف، شهادة عمل، 3 أجور، كشوف عن 3-6 أشهر، وعد بالبيع موقَّع، وإثبات المساهمة الذاتية. مغاربة العالم: الترجمات وإثبات عدم الإقامة الضريبية.
11. •هل يغطي القرض مصاريف الشراء؟ لا. التسجيل والتوثيق والأتعاب تُدفع فوق القرض. فصلناها بالدرهم في هذا المقال.
12. •هل يمكنني السداد المسبق؟ نعم. عمولة الإلغاء المسبق محددة في سقف 2% من الرصيد المتبقي وقابلة للتفاوض.
13. •هل يمكنني طلب القرض مع شريكي؟ نعم، وهو يضيف دخلاً إلى الملف. المقترض المشارك مسؤول بالتضامن.
14. •ماذا يحدث إن توقفت عن السداد؟ العقار مرهون لفائدة البنك من اليوم الأول، وقد ينتهي عدم السداد إلى الحجز. وقبل الوصول إلى ذلك، يفضل البنك إعادة التفاوض على المدة.
15. •هل يمكنني شراء رياض أو أرض؟ الرياض الحضري: نعم، يُمول كسكن. الأرض الفلاحية في الوسط القروي: ممنوعة على الأجانب (ظهير 1975).

إن كنت تعرف أصلاً ما تريد شراءه، ابدأ بـكتالوج العقارات أو اطلع على حالة سوق طنجة، المدينة التي عالجت فيها أكبر عدد من ملفات قروض مغاربة العالم والأجانب خلال هذه السنوات الخمس عشرة.