ما يُرى في الشارع لا يظهر دائماً في الأخبار
أبدأ بما أراه كل يوم في الوكالة: زيارات أكثر، أسئلة أكثر، وصفقات مغلقة أقل بكثير. المشترون يتفرجون ويقارنون ويعاودون الاتصال بعد أسبوعين… ويطلبون مهلة. أما البائعون فلا يريدون التنازل عن السعر. هذا الشد والجذب هو بالضبط ما تقوله الأرقام الرسمية الآن: المبيعات تهبط بقوة والأسعار بالكاد تتحرك.
المؤشر الحاسم في هذه السوق هو مؤشر أسعار الأصول العقارية (IPAI) الذي ينشره كل ثلاثة أشهر بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC). صدرت مذكرة الربع الأول من 2026 يوم 22 يونيو ولم تترك مجالاً للشك: السوق في حالة ترقب.
الأرقام الرسمية للربع
في الربع الأول من 2026، انخفضت أسعار الأصول العقارية في المغرب بنسبة 0,4% مقارنة بالفصل نفسه من 2025. يبدو الرقم صغيراً، وهو كذلك: المفاجأة في المعاملات التي انكمشت بنسبة 9,3% على أساس سنوي.
| القطاع | الأسعار (سنوي) | الأسعار (مقابل الربع الرابع 2025) | المعاملات (سنوي) |
|---|---|---|---|
| السكني | -0,6% | -3,0% | -10,7% |
| الأراضي | -0,6% | -3,0% | -6,8% |
| الاستعمال المهني | -0,1% | -0,8% | -3,6% |
| المؤشر الإجمالي | -0,4% | -2,4% | -9,3% |
المصدر: مذكرة مؤشر أسعار الأصول العقارية للربع الأول 2026 الصادرة عن بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، نُشرت يوم 22 يونيو 2026.
المقارنة مع الربع السابق أوضح: بين الربع الرابع 2025 والربع الأول 2026 انهار عدد المعاملات بنسبة 40,2%. في خمسة عشر عاماً من العمل في هذه السوق رأيت توقفين أو ثلاثة من هذا النوع، وكلها تأتي بالوصفة نفسها: بائع متمسك برقمه ومشترٍ مكتوف اليدين.
واجهات عمارة سكنية في شارع هادئ بمدينة مغربية
مدينة بمدينة: خريطة الفتور
المعدلات الوطنية تخفي فروقات هائلة بين المدن. هذه هي الأرقام الرسمية للمؤشر في المدن الأربع الكبرى:
| المدينة | الأسعار (سنوي) | المعاملات (سنوي) |
|---|---|---|
| الرباط | -4,7% | -55,4% |
| طنجة | -3,9% | -36,4% |
| الدار البيضاء | -2,7% | -37,8% |
| مراكش | -1,5% | -51,5% |
المصدر: مذكرة مؤشر أسعار الأصول العقارية للربع الأول 2026 الصادرة عن بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية.
قراءتان للجدول. الأولى: الرباط تصحح أسعارها أسرع من الجميع، بانخفاض 4,7% في سنة. الثانية: في مراكش السعر لا يكاد يتحرك (-1,5%) ومع ذلك انقسمت المعاملات إلى النصف. حين تهبط المبيعات بهذا الإيقاع ويصمد السعر، فذلك يعني أن الملاك يفضلون الانتظار على البيع الرخيص. السوق يهدأ؛ لا ينهار.
مراكش، الحالة التي تشرح هذا المشهد أفضل من غيرها
مراكش هي المثال المثالي للربع. التفصيل الكامل للمدينة، الذي نشرته الصحافة الاقتصادية اعتماداً على المذكرة الرسمية، يقول كل شيء:
| القطاع | الأسعار | المبيعات |
|---|---|---|
| الشقق | -1,8% | -53,3% |
| المنازل الفردية | -3,4% | -52,5% |
| الفيلات | +0,1% | -53,2% |
| الأراضي | -1,4% | -45,3% |
| الاستعمال المهني | +1,3% | -49,7% |
| إجمالي مراكش | -1,5% | -51,5% |
المصدر: تفصيل مذكرة الربع الأول 2026 الذي نشرته Maroc Diplomatique يوم 23 يونيو 2026.
انظر إلى الفيلات: سعر ثابت (+0,1%) ومبيعات إلى النصف. إنه السلوك الكلاسيكي لمالك الفئة الراقية: لا يستعجل، يحافظ على سعره وينتظر. أما من يشتري بالتمويل فيفكر مرتين قبل التوقيع.
شارع سكني في مراكش بمبانٍ حديثة ونخيل عند الغروب
البناء الجديد لا يلتقط العصا
قد يظن المرء أن البناء الجديد يعوض تباطؤ سوق المستعمل. الجواب المختصر: لا. تحليل Médias24 بتاريخ 5 يوليو 2026 يلخص الأمر جيداً: في سوق إعادة البيع تهبط المبيعات بأكثر من 40% من ربع لآخر وبقرابة 10% خلال سنة، بينما لا تتنازل الأسعار إلا عن 0,4%. وفي البناء الجديد، تدعم البرامج العمومية للسكن الطلب، لكنها لا تسد الفجوة بين الأسعار المطلوبة وما تستطيع الأسر دفعه.
يضاف إلى ذلك مكبحان أعرفهما عن قرب: تكاليف إنتاج المنعشين العقاريين (المواد والوعاء العقاري) ونقص اليد العاملة المؤهلة في الأوراش. وما لم يُحل هذان المشكلان، سيستمر العرض الجديد في الخروج بأسعار لا يستطيع الجميع بلوغها.
الدفع نقداً أصبح أغلى منذ 1 يوليو
تغيير ضريبي هذا الصيف يحرك السوق أيضاً. منذ 1 يوليو 2026، أصبحت مبيعات العقارات التي تتجاوز 300.000 درهم وتُدفع نقداً تخضع لرسم تسجيل إضافي بنسبة 2%. تهدف الخطوة إلى تمرير مزيد من المعاملات عبر الدائرة البنكية وترك أثر موثق.
مثال ورد في الصحافة الاقتصادية: شقة بيعت بـ280.000 درهم ودفعت كاملة نقداً لا تدفع هذا الرسم الإضافي، لأنها تبقى دون عتبة 300.000. أما شقة بـ400.000 درهم مدفوعة نقداً فتخضع له. إن كنت ستدفع نقداً، أضف نسبة الـ2% تلك إلى ميزانية مصاريف الشراء.
ماذا تعني هذه الأرقام لمن يبحث عن سكن اليوم
من دون تنبؤات ومن دون دخان، هذا ما تقوله الأرقام:
- •هامش التفاوض أكبر من السنة الماضية. مع هبوط المبيعات بنسبتين رقميتين، تستغرق الإعلانات وقتاً أطول لتغلق. هذا لا يضمن تخفيضات، لكن البائع يصغي لعروض أكثر مما كان في 2024.
- •الأسعار تطلب صبراً. التصحيح لطيف (-0,4% وطنياً): الأرقام الرسمية لا تُظهر انهيارات.
- •الائتمان ما زال يتدفق. رصيد الائتمان البنكي في المغرب نما بنسبة 10,9% سنوياً في نهاية يونيو 2026، وفق معطيات القطاع التي نشرتها الصحافة الاقتصادية.
- •كل مدينة سوق مختلفة. التفاوض في الرباط (أسعار متجهة نحو الانخفاض) ليس كالتفاوض في مراكش (سعر ثابت ومعاملات قليلة).
إن أردت رؤية ذلك بإعلانات حقيقية، ابدأ بـالعقارات في مراكش أو دليل مراكش بأسعار كل حي على حدة. ولبقية البلاد، يضم محرك البحث عن العقارات جميع الإعلانات بالصور والأسعار المحدَّثة.
أسئلة شائعة
لماذا تهبط المبيعات والأسعار بالكاد تنخفض؟
لأن المشتري والبائع لا يتفقان. البائع يحمل رقماً في رأسه ولا يتخلى عنه، والمشتري يرى التباطؤ وينتظر. النتيجة في الأرقام: معاملات -9,3% سنوياً وأسعار لا تتنازل إلا عن 0,4%.
أين انخفضت الأسعار أكثر؟
في الرباط (-4,7% سنوياً)، تليها طنجة (-3,9%) والدار البيضاء (-2,7%). مراكش لا تكاد تتحرك (-1,5%).
هل هامش التفاوض أكبر من قبل؟
الأرقام تقول نعم: معاملات أقل، وقت أطول في البيع، وبائعون أكثر انفتاحاً على الإصغاء. لكن السعر لم ينهَر، فالهامش يُشتغل حالة بحالة.
هل البناء الجديد أغلى من المستعمل؟
عموماً، نعم. المنعشون يحملون تكاليف إنتاج مرتفعة ونقصاً في اليد العاملة، وأسعار الانطلاق لا تتطابق دائماً مع القدرة الشرائية. البرامج العمومية لدعم السكن تخفف الفجوة لكنها لا تسدها.
هل يشملني الرسم الإضافي للدفع نقداً؟
إذا تجاوزت الصفقة 300.000 درهم وتم الدفع نقداً، فنعم: 2% إضافية من رسوم التسجيل منذ 1 يوليو 2026. دون تلك العتبة لا يُطبق الرسم.
متى يصدر رقم الربع الثاني؟
ينشر بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية المذكرة الفصلية بتأخير بضعة أسابيع. مذكرة الربع الأول صدرت يوم 22 يونيو 2026، ومذكرة الربع الثاني متوقعة في الأسابيع المقبلة.
المصادر
- •مذكرة مؤشر أسعار الأصول العقارية للربع الأول 2026 الصادرة عن بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، نُشرت يوم 22 يونيو 2026 (نقلتها وكالة المغرب العربي للأنباء وصحيفة L'Opinion).
- •تفصيل مراكش للربع الأول 2026: Maroc Diplomatique، 23 يونيو 2026.
- •سوق البناء الجديد والمستعمل: Médias24، 5 يوليو 2026.
- •الرسم الإضافي للدفع نقداً منذ 1 يوليو 2026: Médias24، 30 يونيو 2026.
- •معطيات الائتمان البنكي: Maroc Diplomatique، أغسطس 2026.