Hipoteca en Marruecos: las 15 preguntas que me hacen en la agencia

Quince años enseñando pisos en Tánger, Casablanca y Rabat, y la conversación casi nunca empieza por el precio. Empieza por el banco: «¿Me van a dar el crédito?», «¿Cuánto me financian?», «¿Y si vivo fuera?».

Hoy respondo a las quince preguntas que más veces he escuchado en la agencia, con los números que publican Bank Al-Maghrib y el Office des Changes en 2026. Sin folletos de banco, sin letra pequeña.

Tres perfiles, tres caminos:

1. •Residente marroquí con ingresos estables: el camino más corto. Contrato indefinido, antigüedad mínima y nómina domiciliada abren casi todas las puertas.
2. •Marroquí residente en el extranjero (MRE): los bancos marroquíes aceptan ingresos en euros, dólares, libras, dólares canadienses y dírhams de los EAU. La transferencia del aporte debe llegar por banco — el efectivo que aparece de golpe la víspera de firmar hunde cualquier expediente.
3. •Extranjero no residente: puede financiar en dírhams la compra o construcción de un inmueble en Marruecos. El Office des Changes lo permite hasta el 80% del precio (Instrucción General de Operaciones de Cambio, artículos 201 a 203). El crédito vive en una cuenta especial en dírhams y el resto del precio se paga con fondos traídos desde fuera, vía bancaria.

El techo legal no es lo que te van a dar. En la práctica, los bancos miran tu perfil y tu capacidad de pago antes que el precio del inmueble:

• •Aporte personal: lo estándar está entre el 20 y el 30% del precio. Con el dispositivo Damane Iskan (primer acceso a la vivienda) se puede empezar con un 10%. El aporte debe ser trazable: ahorro de meses, una venta documentada o una donación notarial.
• •Endeudamiento: la cuota no puede superar el 40% de tus ingresos netos (circular de Bank Al-Maghrib), y solo se estira al 45% con ingresos altos.
• •La tasación manda: antes de soltar un dírham, el banco encarga una tasación hipotecaria que pagas tú (2.500 a 5.000 MAD). Si el tasador dice que el piso vale menos de lo que vas a pagar, el préstamo se calcula sobre esa cifra y la diferencia sale de tu bolsillo.

El banco central mantiene su tipo director en el 2,25% desde marzo de 2025, pero una hipoteca no se firma a ese tipo. Según la encuesta trimestral de Bank Al-Maghrib, el tipo medio de los créditos inmobiliarios cerró el segundo trimestre de 2026 en el 5,06%.

Las mejores ofertas que circulan por las sucursales empiezan en el 4% (datos de Afdal recogidos por Médias24 en junio de 2026 sobre 36.500 ofertas de diez bancos), y el tipo medio real de las operaciones del primer semestre fue del 4,64%. En la calle, la horquilla que verás este año va del 4,5 al 5,8% según perfil, plazo y banco.

Porque el tipo nominal es solo el titular. El TAEG suma el seguro, las comisiones y los gastos de formalización. En el primer semestre de 2026 el TAEG medio de las hipotecas marroquíes fue del 5,49%. Y no todo el mundo paga lo mismo:

Fuente: barómetro Afdal, publicado por Médias24, junio de 2026. Cuando compares dos ofertas, compara siempre el TAEG — nunca el tipo que luce en el escaparate.

El seguro de vida e invalidez (ADI) es obligatorio en cualquier hipoteca marroquí. Cuesta entre el 0,15% y el 0,45% anual del capital pendiente, con una media del 0,40%. Parece poco hasta que haces las cuentas: en un préstamo de un millón de dírhams a 25 años, la diferencia entre la póliza más barata y la más cara ronda los 65.000 MAD. Y aquí hay margen: el seguro se puede delegar a una aseguradora externa, y una buena negociación puede ahorrarte hasta 30.000 MAD durante la vida del crédito.

• •Plazo: de 7 a 25 años como estándar, y hasta 30 para compradores jóvenes. Las mejores condiciones se consiguen entre 15 y 20 años.
• •Edad: el crédito debe quedar pagado antes de que cumplas 70 años (75 en algunos bancos para funcionarios).
• •La regla del 40%: si tu cuota supera el 40% de tus ingresos netos, el banco te lo dice antes de abrir el expediente.

Y una cuenta que nadie te enseña en la sucursal. Con el tipo medio del 4,64%, un préstamo de un millón de dírhams queda así:

Alargar el plazo baja la cuota, sí — pero cuesta unos 300.000 MAD más en intereses. La decisión es tuya, con los números delante.

CIN, certificado de trabajo de menos de 3 meses, las 3 últimas nóminas, extractos bancarios de los últimos 3 a 6 meses, compromiso de compraventa firmado y justificante del aporte. Si eres MRE, añade las nóminas en divisas traducidas, la declaración de impuestos de tu país de residencia y el justificante de no residencia fiscal en Marruecos. Y antes de entregar nada: firma el compromiso siempre con condición suspensiva de financiación, o te arriesgas a perder la señal si el banco dice que no.

Un riad dentro de la medina es un inmueble urbano: se financia como cualquier vivienda. Un terreno agrícola en zona rural es otra historia: la ley marroquí (dahir de 23 de abril de 1975) prohíbe a los extranjeros adquirir tierras agrícolas fuera del perímetro urbano. Si sueñas con un riad en Marrakech, mira nuestra guía de la ciudad; si buscas terreno, revisa bien la calificación antes de firmar nada.

Dos reglas que resuelven el 90% de las dudas de mis clientes que viven fuera. Primera: el aporte entra por banco, con origen justificado — el Office des Changes exige trazabilidad. Segunda: si vendes y eres no residente, los bancos están autorizados a transferir al extranjero el producto neto de la venta, presentando la documentación de la operación (Instrucción General de Operaciones de Cambio, artículo 177). El dinero no se queda atrapado.

1. •¿Puede un extranjero no residente financiar la compra? Sí. Hasta el 80% del precio en dírhams, con el resto aportado desde el exterior. El crédito vive en una cuenta especial en dírhams.
2. •¿Y un marroquí que vive fuera (MRE)? El mismo marco, con cuenta normal en dírhams. Los bancos aceptan ingresos en EUR, USD, GBP, CAD y AED, y exigen que el aporte llegue por transferencia bancaria.
3. •¿Cuánto me prestan de verdad? Con un aporte del 20-30% y una cuota por debajo del 40% de tus ingresos netos, la financiación estándar cubre el 70-80% del precio. La tasación puede recortarla.
4. •¿Cuánto cuesta el dinero hoy? Tipo medio de los créditos inmobiliarios: 5,06% (Bank Al-Maghrib, segundo trimestre de 2026). Mejores ofertas desde el 4%. Horquilla real: 4,5-5,8%.
5. •¿Fijo o variable? Fijo: 5,2-5,8%, cuota estable. Variable indexado: 4,5-5,2%, revisable cada año. Mixto: fijo los primeros años y variable después.
6. •¿Qué es el TAEG? El coste total del crédito con seguro y comisiones dentro. Medio del mercado: 5,49%. Es lo único que sirve para comparar ofertas.
7. •¿El ADI es obligatorio? Sí. Entre 0,15% y 0,45% anual, media del 0,40%. Delegable a aseguradora externa.
8. •¿Cuántos años me dan? De 7 a 25 años (30 para jóvenes). El crédito debe terminar antes de tus 70 años.
9. •¿Cuánto tarda la respuesta del banco? Acuerdo de principio en 72 horas a 10 días; la aprobación definitiva, tras la tasación, en 3 a 6 semanas.
10. •¿Qué papeles preparo? CIN, certificado de trabajo, 3 nóminas, extractos de 3-6 meses, compromiso firmado y justificante del aporte. MRE: traducciones y justificante de no residencia fiscal.
11. •¿La hipoteca cubre los gastos de compra? No. Registro, notaría y honorarios van aparte del préstamo. Los desglosamos al céntimo en este artículo.
12. •¿Puedo amortizar antes de tiempo? Sí. La comisión por cancelación anticipada está limitada al 2% del capital pendiente y se negocia.
13. •¿Puedo pedir el crédito con mi pareja? Sí, y suma ingresos al expediente. El co-prestatario responde solidariamente.
14. •¿Qué pasa si dejo de pagar? La vivienda queda hipotecada a favor del banco desde el primer día y el impago puede terminar en ejecución. Antes de llegar ahí, el banco prefiere renegociar el plazo.
15. •¿Puedo comprar un riad o un terreno? Riad urbano: sí, se financia como vivienda. Terreno agrícola en zona rural: prohibido para extranjeros (dahir de 1975).

Si ya tienes claro qué quieres comprar, empieza por el catálogo de propiedades o mira cómo está el mercado de Tánger, la ciudad donde más hipotecas de MRE y extranjeros he tramitado en estos quince años.