Agadir est la première ville balnéaire du Maroc et l'une des villes hôtes du Mondial 2030. Je ferme des ventes ici depuis des années : la demande des Marocains résidant à l'étranger — surtout de France, de Belgique et des Pays-Bas — ne faiblit pas, et une clientèle européenne passe de 3 à 6 mois par an dans la baie.
Le chiffre officiel, lui, est clair : l'IPAI de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC a clôturé le premier trimestre 2026 sur une baisse nationale de -0,4% en glissement annuel pour les prix et de -9,3% pour les transactions. Agadir n'apparaît pas dans le détail par ville de l'indice, et les annonces locales ont mieux résisté : environ +5% en nominal sur douze mois. Traduction : le marché s'ajuste, il ne s'envole pas, et la marge de négociation est plus large qu'il y a deux ans.
L'écart entre quartiers est brutal : du logement le moins cher au resort le plus cher, il y a plus de 15.000 MAD/m². Voici la photo réelle par zone, données vérifiées en août 2026.
Prix réels par m² à Agadir (août 2026)
| Quartier | Appartement (MAD/m²) | Profil |
|---|---|---|
| Secteur Touristique | 20.900–26.800 | Resorts en première ligne, piscines, produit touristique pur |
| Agadir Oufella | ~19.000 | Colline au-dessus de la kasbah, vues, neuf soigné |
| Founty | ~16.500 | Première ligne, lycée français, favori des expatriés |
| Talborjt | ~13.400 | Centre historique reconstruit, vie de quartier |
| Taddart | ~12.700 | Résidentiel consolidé, familial |
| Riad Salam | ~12.700 | Familles de l'étranger, commerces au pied de l'immeuble |
| Haut Founty | ~12.400 | Extension de Founty, appartements et villas |
| Quartier Industriel | ~11.600 | Près de la zone industrielle, pratique |
| Anza | ~10.500 | Plage au nord, surf, ambiance familiale |
| Hay Amzile | ~10.300 | Résidentiel populaire bien desservi |
| Afoulki | ~8.600 | Nord, première acquisition |
| Tadamoune | ~8.100 | Dense, familial, prix d'entrée |
| Zaytoune | ~7.700 | Populaire, l'option la plus économique |
| Hay Mohammadi, Hay Salam, Haut Anza | 7.000–11.000 | Zone d'entrée, programmes neufs |
Les valeurs du Secteur Touristique varient beaucoup selon le complexe — d'où la fourchette large. L'état du bien, l'étage et la vue font bouger n'importe quel chiffre de ±15%.
Moyennes de ville (2026) : médiane ~10.200 MAD/m², moyenne ~12.800 MAD/m². Le prix médian d'un logement tourne autour de 1.050.000 MAD, et 80% des opérations se concluent entre 550.000 et 4.200.000 MAD. Les villas de 300-600 m² à Founty, Cité Suisse ou Illigh vont de 5 à 16 millions.
Un conseil d'agent : les annonces sont publiées 8-10% au-dessus du prix de vente final. Négociez : en 2026, il y a de la marge.
Processus d'achat et coûts réels
Le processus ne change pas : compromis de vente devant notaire avec un acompte de 10%, ouverture d'un compte en dirhams convertibles et transfert depuis l'étranger, puis acte authentique. Le compte convertible est essentiel : si vous vendez un jour, vous ne pouvez rapatrier que ce qui est entré par virement international.
Coûts sur le prix déclaré : 4% de droits d'enregistrement, 1,5% de conservation foncière, 0,5-1% de notaire et environ 400-700 MAD de débours. Total : comptez 7-9% de plus. Exemple : appartement de 1.000.000 MAD → entre 70.000 et 90.000 MAD de frais. La commission d'agence (2,5-3%) est payée par le vendeur selon l'usage.
Fiscalité qui s'applique réellement : les revenus locatifs du neuf sont exonérés d'impôt les 3 premières années (puis abattement de 40%) ; la taxe urbaine est exonérée 5 ans pour les constructions neuves ; la plus-value n'est pas taxée si le logement a été votre résidence principale au moins 8 ans ; et les héritiers directs ne paient pas de droits de succession.
Ce que personne ne vous dit
- •Le prix d'annonce n'est pas le prix de vente. La plupart des ventes se concluent sous le prix publié : l'écart entre annonce et vente tourne autour de 8-10%. Demandez toujours depuis combien de temps l'annonce est en ligne.
- •Le notaire n'est pas optionnel. Sans acte authentique, pas de propriété, et le notaire vérifie charges et saisies.
- •Agadir a été reconstruite aux normes sismiques après le séisme de 1960. La majorité du parc respecte les standards antisismiques modernes. Demandez la fiche technique pour l'ancien.
- •Les pics de demande sont mai et août. Si vous vendez, publiez en avril ou juillet ; si vous achetez, plutôt entre septembre et février.
- •Méfiez-vous de la « vue mer ». Un terrain vide devant votre immeuble peut devenir une tour en deux ans. Consultez le plan d'aménagement avant de payer le surcoût.
- •Achat sur plan (VEFA) avec garanties. La loi 107-12 protège l'acheteur, mais vérifiez les autorisations et le parcours du promoteur.
FAQ
Combien coûte un appartement de 80 m² à Agadir ?
À Founty, autour de 1.300.000 MAD ; à Talborjt, environ 1.070.000 ; à Anza, près de 840.000. Dans la zone d'entrée (Hay Mohammadi, Hay Salam, Haut Anza), un logement de 55-70 m² se négocie entre 480.000 et 750.000 MAD.
Un étranger peut-il acheter à Agadir ?
Oui, sans restriction. Pas besoin de résider ni d'être marocain. Vous ouvrez un compte en dirhams convertibles, transférez les fonds depuis l'étranger et le notaire notifie l'acquisition à l'Office des Changes.
Quel quartier offre le meilleur rapport qualité-prix ?
Talborjt (13.400 MAD/m²) : centre, vie de quartier et prix moyen. Si vous privilégiez plage et budget, Anza (~10.500). Si vous cherchez du neuf sans payer les prix de Founty, Haut Founty (~12.400).
Les prix montent-ils ou baissent-ils ?
Au niveau national, l'IPAI T1-2026 marque -0,4% en glissement annuel et -9,3% de transactions : le marché se corrige. À Agadir, les annonces tiennent à +5% en nominal annuel grâce à la demande étrangère et au tourisme, mais la marge de négociation est plus grande qu'en 2024.
Sources consultées
- •Bank Al-Maghrib et ANCFCC — Indice IPAI, premier trimestre 2026 (juin 2026)
- •L'Opinion (avec MAP) — analyse de l'IPAI T1-2026 (juin 2026)
- •Haut-Commissariat au Plan (HCP) — contexte économique national et de Souss-Massa (2026)
- •Référentiel des prix d'annonces par quartier — Agadir (août 2026)
- •Données de marché : médiane, fourchettes et écart annonce-vente — Agadir (2026)