Introduction
Casablanca concentre 35 % du PIB national et enregistre plus de 28 000 transactions immobilières par an. Avec 4,2 millions d'habitants, c'est le marché le plus liquide du Maroc. Selon les données de marché vérifiées du premier trimestre 2026, les prix affichent un ajustement modéré par rapport à l'année précédente, avec un écart très marqué entre les quartiers premium et la périphérie. Le prix moyen pondéré tourne autour de 13 500 MAD/m², mais ce chiffre cache des différences allant jusqu'à 4 fois entre le quartier le plus cher et le plus accessible.
Prix réels par quartier
Les données suivantes proviennent de sources de marché vérifiées et représentent le prix moyen au mètre carré pour les appartements dans chaque zone :
| Quartier | Prix m² appartement | Profil |
|---|---|---|
| Anfa Supérieur | 22 000–28 000 MAD | Zone résidentielle de luxe. Villas de prestige, ambassades et élite économique. Marché peu liquide mais valeurs très stables. |
| Ain Diab | 18 000–25 000 MAD | Front de mer et Corniche. Appartements vue mer et villas balnéaires. Forte demande estivale. |
| CFC / Casa Finance City | 19 000–26 000 MAD | Pôle financier africain. Tours mixtes, appartements pour cadres expatriés. Demande institutionnelle. |
| Gauthier | 15 000–18 000 MAD | Résidentiel bourgeois tranquille, proche des écoles privées. Très recherché par les familles cadres marocaines. |
| Racine | 15 000–19 500 MAD | Haut standing classique. Grands appartements et maisons individuelles. Liquidité moyenne. |
| Maarif | 13 000–17 000 MAD | Le quartier le plus dynamique. Centre commercial, bureaux, restauration. Forte demande locative. Grande liquidité. |
| Bourgogne | 12 000–15 000 MAD | Résidentiel mixte proche du centre. Bon rapport qualité-prix. Idéal pour les familles cherchant de l'espace. |
| Californie / Sidi Maarouf | 10 000–15 000 MAD | Pôle technologique et résidentiel pour jeunes cadres. Appartements neufs, proximité du tramway T4. |
| Aïn Sebaâ | 8 000–11 000 MAD | Zone résidentielle et industrielle à l'est. Demande de classe moyenne. Bonne connectivité. |
| Hay Hassani / Sidi Moumen | 6 000–9 000 MAD | Périphérie accessible. Premier logement pour jeunes et familles à budget serré. Programmes Daam Sakane. |
Fiscalité pour les acheteurs étrangers
Si vous envisagez d'acheter à Casablanca en tant que non-résident, voici les aspects fiscaux clés à connaître :
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Aucune restriction à la propriété étrangère : Les non-résidents peuvent acheter un bien au Maroc sans autorisation préalable, sauf en zones agricoles ou stratégiques. Le titre foncier offre une sécurité juridique totale.
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Frais d'acquisition entre 5,5 % et 7,5 % : Ils comprennent les droits d'enregistrement (4 %), les frais de notaire (0,5–1 %), la conservation foncière (1 %) et les honoraires d'agence. Pour un appartement de 1,5 million de MAD, les frais avoisinent les 100 000 MAD.
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Exonération de plus-value sur la résidence principale : Si vous vendez votre résidence principale après 6 ans de détention, la plus-value est exonérée de l'impôt de 20 %. Pour les non-résidents, une retenue de 20 % s'applique sur la plus-value si elle n'est pas exonérée.
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Impôt sur le revenu locatif : Les revenus locatifs sont soumis à l'IR marocain (barème progressif jusqu'à 38 %). Un abattement de 40 % sur le revenu brut est applicable pour les charges.
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Convention de double imposition : Le Maroc a signé des conventions avec la France, l'Espagne, la Belgique et d'autres pays pour éviter la double imposition. Les impôts payés au Maroc sont déductibles dans votre pays de résidence.
Quel quartier selon votre style de vie ?
Chaque profil d'acheteur trouve sa place à Casablanca. Voici nos orientations selon vos priorités :
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Jeune cadre (25–35 ans) : Sidi Maarouf ou Maarif Extension. Appartements neufs de 80–110 m², bonne connexion tramway, à proximité du pôle technologique Casanearshore (50 000 emplois). Budget : 800 000–1,5 million de MAD.
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Famille avec enfants : Bourgogne, Gauthier ou Oasis. Quartiers tranquilles avec écoles internationales, parcs et services. Appartements de 120–180 m² avec 3–4 chambres. Budget : 1,5–3 millions de MAD.
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Acheteur en quête d'exclusivité : Anfa Supérieur ou Ain Diab front de mer. Villas et appartements de prestige. Marché select avec des biens de 500 m² et plus. Budget : à partir de 5 millions de MAD.
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Premier acheteur au budget serré : Hay Hassani, Sidi Bernoussi ou Bouskoura. Éligible aux aides Daam Sakane. Appartements neufs de 60–80 m². Budget : 400 000–700 000 MAD.
Ce qu'aucune brochure ne vous dit
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La circulation aux heures de pointe peut transformer un trajet de 5 km en 45 minutes. Habiter près du tramway (lignes T1, T2 ou la nouvelle T3 prévue pour fin 2026) fait une différence réelle dans la qualité de vie quotidienne.
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Le marché locatif à Maarif est très liquide : un appartement bien situé se loue en 15–30 jours. Dans les zones périphériques, les périodes de vacance peuvent dépasser 3 mois.
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Les prix des appartements avec ascenseur et parking dans la même rue peuvent varier jusqu'à 30 % par rapport à ceux qui en sont dépourvus. Ces deux éléments sont ceux qui ajoutent le plus de valeur à la revente.
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Le projet Casa Anfa (ancien aéroport, 350 hectares) est en train de créer un nouveau pôle urbain avec des programmes résidentiels haut de gamme, des écoles internationales et des parcs. C'est la zone qui transforme le plus la carte immobilière de la ville.
FAQ
Quel est le prix moyen du mètre carré à Casablanca ?
Le prix moyen pondéré tourne autour de 13 500 MAD/m², mais la fourchette réelle va de 6 000 MAD/m² en périphérie à 28 000 MAD/m² dans les zones premium comme Anfa Supérieur. La moyenne est trompeuse : le quartier que vous choisissez multiplie ou divise le prix facilement par trois.
Quel quartier offre le meilleur rapport qualité-prix ?
Bourgogne se distingue comme l'option la plus équilibrée. Avec des prix 20 % inférieurs à Maarif mais à seulement 10 minutes du centre, il offre des appartements spacieux dans un cadre résidentiel consolidé. Californie gagne également du terrain auprès des jeunes familles qui recherchent des espaces modernes sans payer les prix du centre.
Un étranger peut-il acheter sans résidence au Maroc ?
Oui, sans restrictions. La procédure est la même que pour un résident : signature du compromis de vente, vérification du titre foncier, paiement devant notaire et inscription à la Conservation Foncière. Le processus complet prend généralement entre 4 et 8 semaines.
Comment le tramway T3 affecte-t-il les prix ?
La nouvelle ligne T3, prévue pour fin 2026, reliera l'est à l'ouest de la ville. Les quartiers directement desservis par la ligne pourraient connaître une revalorisation progressive, sur la base du précédent du T1 (2012), qui a stimulé les prix dans son couloir durant les années suivant son ouverture.