Introduction
Casablanca est le poumon économique du Maroc : bourse, banque, port et siège des grandes entreprises du pays. Cela façonne le marché immobilier : c'est le plus liquide du royaume et le premier à réagir à chaque changement de cycle.
Et les prix ? L'indice officiel (IPAI) de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC a clos le deuxième trimestre 2026 sur un +0,5 % dans la ville par rapport au trimestre précédent — résidentiel +0,7 %, terrains +1,8 % — avec des ventes en hausse de +4,4 %. Il vient d'un premier trimestre de correction (-2,7 % en glissement annuel). La photo réelle est donc celle d'une stabilisation : ni boom ni effondrement.
L'écart le dit tout : on achète à partir d'environ 6.300 MAD/m² à Sidi Moumen jusqu'à plus de 25.700 MAD/m² à Anfa Supérieur. Dans cette ville, choisir son quartier, c'est choisir son prix, son style de vie et son temps de trajet.
Les quartiers et leurs prix (septembre 2026)
Prix estimés du marché pour un appartement ancien, en dirhams par mètre carré :
| Quartier | Profil | Prix m² approx. (MAD) |
|---|---|---|
| Anfa Supérieur | Villas et résidences de prestige ; faible rotation | ≈ 25.700 |
| Ain Diab | Corniche et front de mer ; forte demande en été | ≈ 24.500 |
| Casablanca Marina | Produit neuf face au port ; prix de carte postale | ≈ 21.700 |
| Casa Finance City | Pôle financier ; tours et produit pour cadres | ≈ 19.000 |
| Triangle d'Or | Résidentiel consolidé entre le centre et Anfa | ≈ 18.200 |
| Oasis / El Hank | Verdure et littoral ouest ; villas et grands appartements | ≈ 17.300 |
| Racine | Classique haut standing ; offre de grands appartements | ≈ 15.900 |
| Gauthier | Bourgeois et tranquille ; très familial, écoles à proximité | ≈ 15.300 |
| Californie | Moderne et bien desservi ; attire les jeunes cadres | ≈ 15.000 |
| Maarif | Le plus dynamique : commerce, bureaux et restauration | ≈ 14.000 |
| Bourgogne | L'équilibre qualité-prix du centre | ≈ 13.700 |
| Sidi Maarouf | Pôle technologique ; appartements neufs près de Casanearshore | ≈ 9.300 |
| Aïn Sebaâ | Est de la ville ; neuf et classe moyenne | ≈ 9.100 |
| Hay Hassani | Familial et spacieux ; premier achat et Daam Sakane | ≈ 9.000–10.500 |
| Sidi Moumen | Périphérie accessible ; premier achat | ≈ 6.300 |
En villa, les prix jouent dans une autre catégorie : à Anfa Supérieur ils tournent autour de 17.700 MAD/m² et dans des zones comme Triangle d'Or ils dépassent les 29.000.
Règle pratique : en dessous de 8.000 MAD/m², vous êtes en périphérie ou sur du produit ancien ; entre 13.000 et 17.000, c'est l'appartement familial de classe moyenne supérieure ; au-dessus de 24.000, on parle de mer ou de luxe.
Acheter à Casablanca : les coûts réels
En plus du prix, prévoyez entre 7 % et 9 % pour les taxes et frais de l'opération :
- •Droits d'enregistrement : 4 % du prix déclaré.
- •Conservation foncière : 1,5 % (minimum 250 MAD).
- •Notaire : 0,5 %–1 % d'honoraires, plus TVA et débours (certificats et timbres, 400–700 MAD).
- •Commission d'agence : par coutume, elle est payée par le vendeur (2,5 %–3 %).
Exemple concret : un appartement de 1,5 million de MAD à Bourgogne ajoute environ 105.000–135.000 MAD entre enregistrement, conservation et notaire. Cet argent doit être disponible, car les banques ne le financent pas.
Et pour la revente, la référence générale de la DGI : la plus-value immobilière est taxée à 20 %, avec exonération pour la résidence principale à partir de 6 ans de détention.
Le processus, étape par étape
- •Compromis de vente à l'agence ou devant notaire, avec acompte.
- •Vérification du titre foncier à l'ANCFCC : qui est le vrai propriétaire et existe-t-il des charges.
- •Signature de l'acte devant notaire.
- •Inscription à la Conservation Foncière au nom de l'acheteur.
- •Délai typique total : 4 à 8 semaines.
Pour les étrangers, pas d'autorisation préalable : on achète comme un résident, sauf terrains agricoles ou zones stratégiques.
Vivre à Casablanca
Ici, le temps c'est de l'argent. Aux heures de pointe, 5 kilomètres peuvent prendre 45 minutes ; vivre près d'un arrêt de tramway change le quotidien. Le réseau compte déjà quatre lignes en service depuis septembre 2024 (T1–T4) : si vous achetez sur un corridor desservi, vous mesurez vos trajets en minutes, pas en patience.
La location tourne vite dans les quartiers centraux — un bon appartement à Maarif se loue en 15–30 jours — et beaucoup plus lentement en périphérie, où la vacance peut dépasser 3 mois. Les écoles internationales et les espaces verts concentrent la demande familiale à Gauthier, Bourgogne et Oasis. Et le littoral continue d'attirer : Corniche, Ain Diab et le corridor de la plage, c'est le marché du week-end.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen du m² à Casablanca ? Cela dépend du quartier : de ≈ 6.300 MAD/m² à Sidi Moumen à ≈ 25.700 à Anfa Supérieur. Toute moyenne unique est trompeuse ; regardez le tableau par quartier ci-dessus, avec des estimations de marché de septembre 2026.
Un étranger peut-il acheter sans résidence ? Oui, sans autorisation préalable (sauf terrains agricoles ou zones stratégiques). Même procédure qu'un résident et un délai typique de 4 à 8 semaines.
Quel poids donner au tramway au moment de choisir ? C'est de la mobilité réelle : quatre lignes en service depuis 2024. Sur les corridors desservis, un appartement bien situé se loue plus vite qu'un autre à 20 minutes à pied.
Y a-t-il une marge de négociation ? Avec le marché stabilisé après l'ajustement du début 2026, le vendeur pressé bouge. Là où je trouve le plus de marge, c'est en périphérie et sur les produits sans ascenseur ni parking.
Ce que personne ne vous raconte
- •Ascenseur et parking valent de l'or. Dans la même rue, l'écart entre un immeuble avec ces deux éléments et un autre sans peut atteindre 20–30 %. C'est la première chose que regarde tout acheteur pour la revente.
- •La façade en dit plus que l'annonce. Dans les immeubles des années 80–90 du centre, demandez les travaux de réhabilitation prévus avant de signer.
- •L'est se transforme, mais avec une autre liquidité. Aïn Sebaâ et Sidi Moumen concentrent le neuf et les programmes d'aide de l'État ; la revente, elle, est plus lente que dans le centre.
- •Casa Anfa n'est plus une promesse. L'ancien aéroport devient un nouveau quartier résidentiel et financier qui reconfigure tout le sud d'Anfa.
Sources consultées
- •Bank Al-Maghrib / ANCFCC — note IPAI T2-2026 (publiée le 27-08-2026)
- •Casa Tramway — réseau de lignes et mise en service des T3/T4 (septembre 2024)
- •DGI — Guide MRE 2025 : droits d'enregistrement, conservation et plus-value (taux en vigueur en 2026)
- •Estimations de marché par quartier, septembre 2026