Fès est la capitale spirituelle du Maroc et le grand marché du pays pour qui cherche des prix raisonnables. La médina de Fès el-Bali est inscrite au patrimoine mondial depuis 1981, et un appartement au centre moderne se négocie autour de 7.133 MAD/m² — un tiers de moins que la médiane de Rabat (~10.800 MAD/m²). Voici les chiffres d'août 2026, quartier par quartier, sans fioritures.
Les quartiers de Fès : prix actualisés (août 2026)
Ville Nouvelle est le centre moderne : boulevard Hassan II, banques, cafés, gare ferroviaire et l'essentiel des services. Appartement ~7.133 MAD/m² ; villa ~7.988.
Talaa, l'artère principale de la Médina Fès el-Bali, donne le pouls du cœur historique : appartement ~4.765 MAD/m², villa ~8.189. Ici, ce sont les riads qui règnent, pas les immeubles.
Hay Atlas (~5.148 appartement, ~4.753 villa) est le quartier familial classique : logements spacieux, vie calme, écoles à proximité.
Oued Fès Extension (~4.963 appartement, ~7.392 villa) est l'une des zones où l'on construit le plus.
Narjiss, au nord (~4.470 appartement), concentre les programmes neufs. Attention au détail : la villa neuve à Narjiss se paie ~9.832 MAD/m², le double de l'appartement.
Oued Fès (~4.546 appartement, ~5.478 villa) est un résidentiel consolidé, près de la rivière. Fès el-Jdid (~4.131) est la seconde médina, plus abordable que Fès el-Bali. Al Marja (~4.022 appartement, ~8.133 villa), Menzeh Saiss (~3.989 appartement) et Ain Noqbi (~3.661 appartement) ferment la liste par le bas : Ain Noqbi est le quartier le moins cher du tableau.
| Quartier | Appartement (MAD/m²) | Villa (MAD/m²) | Profil |
|---|---|---|---|
| Ville Nouvelle | ~7.133 | ~7.988 | Centre moderne, cadres |
| Hay Atlas | ~5.148 | ~4.753 | Familial, classe moyenne |
| Oued Fès Extension | ~4.963 | ~7.392 | Neuf, extension |
| Talaa (Médina Fès el-Bali) | ~4.765 | ~8.189 | Riads, patrimoine UNESCO |
| Oued Fès | ~4.546 | ~5.478 | Résidentiel consolidé |
| Narjiss | ~4.470 | ~9.832 | Nord, programmes neufs |
| Fès el-Jdid | ~4.131 | — | Seconde médina |
| Al Marja | ~4.022 | ~8.133 | Zone d'entrée |
| Menzeh Saiss | ~3.989 | ~5.022 | Premier accès |
| Ain Noqbi | ~3.661 | ~2.990 | Le plus abordable |
Référentiel des prix immobiliers de Fès, consulté en août 2026.
Et les riads de la Médina ?
Un riad déjà restauré d'environ 200 m² démarre à 140.000 € (≈1,5 million de MAD) dans les médinas marocaines ; à Fès, les riads de luxe de 320 m² atteignent 368.000 € (≈3,9 millions de MAD), selon le reportage de pap.fr (2026). Celui qui se vend à rénover est une autre histoire : le prix de départ se négocie au cas par cas, et les travaux sont le vrai coût — dans la Médina, on travaille à la main, sans camions.
Le marché de Fès en 2026
L'indice IPAI de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC (T1-2026) est clair : Fès a enregistré une baisse des prix de -2,3 % sur un an. À l'échelle nationale, les prix ont reculé de -0,4 % sur un an et les transactions de -9,3 % ; sur le trimestre, l'indice a cédé -2,4 % et les ventes -40,2 %, les villas étant le segment le plus touché (-6,4 % sur le trimestre). C'est une correction, pas un effondrement : les quartiers établis tiennent, et c'est désormais l'acheteur qui mène la négociation.
La demande ne disparaît pas. La préfecture de Fès compte 1.256.172 habitants (recensement RGPH 2024, HCP) et trois moteurs nets : la diaspora marocaine d'origine fassie, la communauté universitaire (al-Qarawiyyin est la plus ancienne université encore en activité au monde) et le tourisme. L'aéroport Fès-Saïss a traité 1,92 million de passagers en 2025 (-1,3 % par rapport à 2024), avec un mois de décembre en hausse de +2,3 % (ONDA). Le Maroc a clos 2025 sur un record touristique : 19,8 millions de visiteurs (Maroc Diplomatique). Et le programme public d'aide directe au logement dépassait les 97.000 bénéficiaires en avril 2026 (Médias24) : la demande d'appartements neufs a de quoi s'appuyer.
Ce que personne ne vous dit sur Fès
- •La Médina n'est pas un appartement comme les autres. Restaurer un riad à Fès el-Bali, c'est des échafaudages à la main, des autorisations patrimoniales et des délais qui s'allongent. Qui achète là-bas achète de la gestion, pas seulement de la pierre.
- •Une maison d'hôtes est un travail. Beaucoup de riads s'achètent avec l'idée d'une guesthouse. Cela fonctionne, mais cela demande du personnel, des réservations et un entretien quotidien. Ce n'est pas de l'argent qui tombe tout seul.
- •Du neuf au nord. Narjiss et Oued Fès Extension concentrent les programmes neufs. La villa neuve à Narjiss (~9.832 MAD/m²) se paie bien plus cher que l'appartement (~4.470) : deux marchés dans un même quartier.
- •Deux médinas, deux prix. Fès el-Jdid, près du Mellah et du Palais Royal, est la « petite » médina et se situe ~15 % sous Fès el-Bali.
- •L'aéroport relie. Fès-Saïss garde des vols low-cost vers plusieurs villes européennes et une base solide de 1,9 million de passagers par an ; l'acheteur étranger entre et sort sans escale.
Un étranger peut-il acheter ? Processus et frais
Oui. Les étrangers achètent appartements, maisons, villas, riads et locaux commerciaux à Fès sans restriction. Seule exception : le foncier agricole, réservé aux nationaux.
Le processus standard, en trois étapes :
- •Compromis de vente devant notaire — acompte habituel de 10 %.
- •Compte bancaire en dirhams convertibles — obligatoire pour rapatrier les fonds en cas de revente.
- •Acte authentique — paiement final et règlement des taxes.
Frais réels, en plus du prix :
| Poste | Coût |
|---|---|
| Droits d'enregistrement (appartement/maison/villa) | 4 % du prix |
| Conservation foncière | 1,5 % |
| Notaire (honoraires) | 0,5–1 % |
| Commission d'agence | 2,5–3 % (payée par le vendeur, par usage) |
Prévoyez 7–9 % de plus que le prix de vente pour le décaissement total. Plus-value : 20 % en cas de revente avant 5 ans ; 0 % à partir de la 10e année si résidence principale pendant au moins 8 ans. Les fonds apportés de l'étranger se rapatrient sans limite de durée ni de montant via le compte en dirhams convertibles, par notaire et Office des Changes.
FAQ
Combien coûte un appartement de 100 m² en Ville Nouvelle ?
À ~7.133 MAD/m², environ 713.300 MAD. Ascenseur, garage ou terrasse avec vue ajoutent 10–15 %.
Combien vaut un riad dans la Médina de Fès ?
Restauré, 200 m² : à partir de ≈1,5 million de MAD. En luxe, 320 m² : jusqu'à ≈3,9 millions de MAD (pap.fr, 2026). À rénover : prix de départ négociable ; les travaux sont le vrai coût.
Que s'est-il passé sur les prix de Fès en 2026 ?
L'IPAI T1-2026 a enregistré -2,3 % sur un an à Fès. C'est une correction : rien à voir avec des hausses de 6–10 %. Le vendeur écoute les offres.
Quel quartier pour quel budget ?
Sous 4.500 MAD/m² : Ain Noqbi, Menzeh Saiss, Al Marja et Fès el-Jdid. Entre 4.500 et 5.500 : Hay Atlas, Oued Fès, Narjiss et Oued Fès Extension. Au-dessus : Ville Nouvelle (~7.133). Les riads se traitent à part, au cas par cas.
Sources consultées
- •Bank Al-Maghrib et ANCFCC — Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), T1-2026 (publié en juin 2026)
- •Référentiel des prix immobiliers de Fès par quartier (août 2026)
- •Haut-Commissariat au Plan (HCP) — Recensement général de la population et de l'habitat 2024
- •ONDA — trafic aérien 2025, via Infomédiaire (janvier 2026)
- •Maroc Diplomatique — bilan touristique 2025 (décembre 2025)
- •Médias24 — aide directe au logement (avril 2026)
- •pap.fr — reportage sur les riads en vente au Maroc (2026)