Marrakech concentre la demande étrangère la plus forte du Maroc : Français, Belges, Suisses et acheteurs du Golfe cherchent appartement, villa ou riad. En août 2026, le marché s'est stabilisé après un début d'année difficile, et l'aéroport Marrakech-Menara — 5,64 millions de passagers au premier semestre (+10,4 % sur un an) — donne le tempo d'une ville qui ne s'arrête pas.
Prix au m² vérifiés en août 2026 et indice officiel IPAI (T2-2026).
Prix par quartier (MAD/m², août 2026)
| Quartier | Appartement (MAD/m²) | Profil |
|---|---|---|
| Hivernage | 25.000 – 50.000 | Luxe, hôtels 5 étoiles |
| Jardins Majorelle | 25.000 – 45.000 | Résidentiel exclusif |
| Guéliz (neuf) | 25.000 – 30.000 | Centre moderne |
| Guéliz (ancien) | 15.000 – 20.000 | Centre moderne |
| Palmeraie | 20.000 – 45.000 | Villas avec parcelle |
| Golf (Amelkis, Al Maaden, Royal Palm) | 18.000 – 30.000 | Résidences de golf |
| Agdal / Route de l'Ourika / Route de Fès | 15.000 – 28.000 | Zone intermédiaire |
| Camp El Ghoul | 13.000 – 25.000 | Meilleur rapport qualité-prix |
| Riad en Médina (rénové) | 15.000 – 40.000 | Patrimoine, maison à patio |
| Riad en Médina (à rénover) | 10.000 – 25.000 | Nécessite des travaux |
Pour vous situer : un appartement de 80 m² à Guéliz coûte entre 1,6 et 2,4 millions de MAD ; une villa de golf se négocie entre 8 et 33 millions.
Les quartiers premium
Hivernage est le quartier le plus cher de la ville. Hôtels de luxe, ambassades et résidences sécurisées avec piscine et spa. C'est la zone préférée des acheteurs du Golfe qui veulent discrétion et services à la porte.
Jardins Majorelle partage ce niveau : résidences fermées autour du jardin le plus célèbre du Maroc. On y achète de la qualité de vie : calme, verdure et proximité du centre.
Guéliz est le centre moderne par excellence : boutiques, restaurants, galeries et la gare. C'est le quartier avec la plus forte rotation locative saisonnière de la ville.
Palmeraie est un autre monde : villas sur parcelles de 1.000 m² ou plus. On y achète de l'espace, de l'intimité et le paysage des palmiers.
La zone intermédiaire et l'entrée de gamme
Camp El Ghoul, au nord, offre le meilleur équilibre prix-proximité : 13.000 – 25.000 MAD/m², commerces complets et accès rapide à Guéliz et à la route de Casablanca.
Agdal et les routes (Route de l'Ourika, Route de Fès) proposent 15.000 – 28.000 MAD/m² dans des programmes d'appartements et de petites villas, sur les axes de sortie de la ville.
Les résidences de golf (Amelkis, Al Maaden, Royal Palm) se paient entre 18.000 et 30.000 MAD/m² en appartement et villa. Ce sont les ensembles les plus demandés par les acheteurs européens : parcours signés par de grands architectes, clubs et sécurité 24 h/24.
La Médina et les riads
La Médina est le produit le plus singulier de Marrakech. Un riad rénové avec goût coûte entre 15.000 et 40.000 MAD/m² ; un riad à rénover, entre 10.000 et 25.000. Le prix dépend de la localisation (près de la place Jemaa el-Fna, ça cotise plus), de l'état de la toiture et de la présence d'un toit-terrasse ou d'un droit de surélévation.
Acheter un riad, c'est acheter un projet : la réhabilitation d'une maison à patio sérieuse coûte 3.000 – 6.000 MAD/m² selon l'état du bois, des plâtres et de la plomberie, et ceux qui font les choses bien prévoient 12 à 24 mois de travaux.
Le marché en août 2026
L'IPAI de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC (T2-2026) confirme le retournement : prix nationaux +0,7 % sur un an et transactions +6,3 %. Les appartements progressent de 1,1 % ; les villas et les maisons corrigent encore (-0,3 % et -0,7 %).
À Marrakech, le premier trimestre s'est clos avec des prix en baisse de 1,5 % sur un an. Traduction pratique : l'acheteur trouve une marge de négociation, surtout sur les villas, les maisons anciennes et les riads à rénover, tandis que le neuf reste soutenu.
Acheter depuis l'étranger
Pas besoin de résidence ni de visa pour acheter un bien au Maroc. Les étapes :
- •Offre et négociation : le prix affiché n'est pas le prix final. Sur les biens à rénover et les villas, on négocie couramment.
- •Contrat d'arrhes (promesse de vente) : signé devant notaire avec un acompte de 5 – 10 %.
- •Vérification foncière : le notaire contrôle le titre à la conservation foncière.
- •Signature de l'acte et paiement du solde, généralement par chèque de banque ou virement.
- •Inscription à votre nom à la conservation foncière : ce titre est votre garantie.
Avec un traducteur assermenté et deux voyages — un pour les arrhes, un pour l'acte — beaucoup d'acheteurs bouclent le dossier en 2 à 4 semaines.
Combien coûte l'achat
Sur le prix déclaré dans l'acte, ajoutez :
| Poste | Coût |
|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4 % |
| Conservation foncière | 1,5 % |
| Notaire (honoraires + TVA) | 0,5 – 1 % |
| Traduction assermentée et gestion | 1.000 – 3.000 MAD |
| Total approximatif | 6 – 7 % du prix |
Pour un appartement à 2.000.000 MAD, comptez environ 130.000 MAD supplémentaires. La commission de l'agence (2,5 – 3 %) est payée par le vendeur, par usage.
Ce que personne ne dit
- •Le prix des portails est un prix de sortie : à Hivernage, Guéliz et la Palmeraie, on négocie 5 – 10 % avec des arguments sérieux (état, parking, vue).
- •La rénovation d'un riad coûte toujours plus que prévu : demandez deux devis à des artisans différents avant d'acheter un bien à rénover.
- •En Médina, la façade est intouchable sans autorisation du patrimoine : c'est un quartier protégé.
- •La haute saison des ventes va d'octobre à mai ; l'été est la morte-saison, et c'est là qu'on négocie le plus.
FAQ
Combien coûte un appartement de 80 m² à Guéliz ?
Entre 1,6 et 2,4 millions de MAD selon la zone et l'état : 25.000 – 30.000 MAD/m² dans le neuf, 15.000 – 20.000 dans l'ancien rénové.
Riad ou appartement ?
Maison à patio avec un charme patrimonial, le riad ; gestion simple et temps libre, l'appartement à Guéliz ou Camp El Ghoul. Le riad exige des travaux, de la patience et un œil expert.
Comment va le marché de Marrakech en 2026 ?
Stable, avec des signes d'amélioration : IPAI national +0,7 % sur un an, transactions +6,3 %. La demande touristique bat des records. Les prix ont corrigé de 1,5 % au premier trimestre : il y a de la marge pour négocier.
Sources consultées
- •Bank Al-Maghrib et ANCFCC — Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), T2-2026 (août 2026)
- •Médias24 — couverture de l'IPAI T2-2026 (28 août 2026)
- •ONDA — trafic de passagers de l'aéroport Marrakech-Menara, S1-2026, via Hespress (juillet 2026)
- •Référentiel de prix immobiliers de Marrakech par quartier (2025-2026)
- •Guide fiscal DGI MRE 2025 — droits d'enregistrement et frais d'achat