Pe 27 august, Bank Al-Maghrib și ANCFCC au publicat nota IPAI pentru al doilea trimestru din 2026. Este documentul pe care îl citesc cel mai des în meseria asta, pentru că separă ce se întâmplă cu adevărat de ce se povestește. Și de data asta tonul se schimbă: după un prim trimestru de corecție, vânzările au reacționat.
În agenție am simțit-o înaintea indicelui. În aprilie au revenit telefoanele înghețate în ianuarie, vizitele programate au început să se concretizeze, iar mai mulți cumpărători care „așteptau să mai scadă” s-au așezat la masa negocierilor. Acum cifrele o confirmă. Ți le povestesc pe îndelete, pentru că trimestrul ăsta are substanță.
Nota care a schimbat discuția
Să ne amintim de unde am plecat. IPAI-ul primului trimestru din 2026 a fost dintre cele care sperie: prețuri în scădere cu 2,4% în trimestru și o prăbușire de 40,2% a numărului de tranzacții față de finalul lui 2025. Am analizat acel trimestru în episodul anterior al acestei serii, când toată lumea întreba dacă e începutul unei căderi lungi.
Al doilea trimestru răspunde cu date: indicele global al prețurilor urcă cu 0,7% față de trimestrul precedent, iar numărul de tranzacții crește cu 11%. În termeni anuali (comparativ cu T2 2025), prețurile urcă tot cu 0,7%, iar vânzările cu 6,3%. Nu e o piață în fierbere: e o piață care a încetat să cadă și și-a reluat activitatea.
IPAI-ul T2 2026 într-un singur tabel
| Segment | Prețuri (trimestrial) | Prețuri (anual) | Tranzacții (trimestrial) | Tranzacții (anual) |
|---|---|---|---|---|
| Global | +0,7% | +0,7% | +11,0% | +6,3% |
| Rezidențial | +1,0% | +1,0% | +6,3% | +3,9% |
| Apartament | +1,0% | +1,1% | +5,2% | +4,6% |
| Casă | +0,3% | -0,7% | +25,4% | -5,6% |
| Vilă | +3,3% | -0,3% | +34,0% | -7,1% |
| Terenuri | +0,6% | +0,3% | +21,8% | +4,1% |
| Profesional | +0,4% | +0,6% | +23,5% | +31,9% |
Sursă: nota IPAI pentru T2 2026, Bank Al-Maghrib și ANCFCC, publicată pe 27-08-2026 (bkam.ma). Precizare de metodă: indicele se calculează pe proprietățile care au avut cel puțin o a doua tranzacție în trimestru; deci e o imagine a pieței second-hand active, nu a întregului fond imobiliar.
Oraș cu oraș, trimestrul arată diferit
| Oraș | Variația trimestrială a prețurilor (T2 2026 vs T1 2026) |
|---|---|
| Tanger | +2,3% |
| Rabat | +1,9% |
| Fès | +1,7% |
| Kénitra | +0,7% |
| Casablanca | +0,5% |
| Marrakech | +0,5% |
| El Jadida | 0,0% |
| Agadir | -0,1% |
| Meknès | -0,9% |
| Oujda | -0,9% |
Rabat semnează trimestrul cel mai spectaculos: prețuri +1,9% și tranzacții +61,2%, cu rezidențialul în creștere de 60,5% la vânzări. Tanger conduce la prețuri (+2,3%), împins mai ales de terenuri (+7,3%). Casablanca și Marrakech urcă moderat (+0,5%), dar cu profile diferite: la Marrakech vânzările cresc cu 18,3% (rezidențial +14,2%), în timp ce la Casablanca rezidențialul vinde încă cu 2,2% mai puțin decât în trimestrul precedent. Agadir rămâne plat (-0,1%). Atenție: sunt variații trimestriale; comparația cu anul trecut încă poartă corecția de la începutul anului.
În agenție: ce am văzut între aprilie și iunie
Ianuarie și februarie au fost luni de birou tăcut. În martie au început întrebările; în aprilie, vizitele. Iată ce am observat în al doilea trimestru:
- •Cumpărătorii care așteptau „minimul pieței” s-au întors, cu o condiție clară: preț pe măsura cartierului.
- •Vânzătorii care țineau anunțul înghețat de luni de zile au acceptat să scadă prețul de pornire. Distanța dintre prețul cerut și cel plătit s-a strâns.
- •Apartamentele bine amplasate și la preț real nu stau două săptămâni; cele care cer prețurile din 2024 tot nu se vând.
- •Cine vinde ca să cumpere nu mai așteaptă: are nevoie de lichiditate pentru propria operațiune, iar asta pune în mișcare tot lanțul.
Nu am să-ți promit creșteri sau scăderi viitoare: nu le știe nimeni. Ce știu e că negocierea a redevenit centrul pieței, iar asta e întotdeauna o veste bună pentru cine cumpără având informații.
Apartamentele: segmentul care susține piața
În rezidențial, apartamentul este singurul segment mare care vinde mai mult decât anul trecut: tranzacții +4,6% anual și prețuri +1,1%. Motivul e de fond: apartamentul e cumpărare de folosință, prima locuință, familii; o cerere care nu dispare niciodată de tot.
Ca reper, iată nivelurile orientative de preț pentru apartamente la mijlocul lui 2026, conform datelor de piață verificate (portaluri imobiliare marocane și referințe notariale):
| Oraș | Cartierul cel mai accesibil | Zonă de lux |
|---|---|---|
| Tanger | ~7.100 MAD/m² (Mesnana) | ~17.700 MAD/m² (Mnar) |
| Agadir | ~5.000 MAD/m² (Haut Anza) | ~16.500 MAD/m² (Founty) |
| Fès | ~5.100 MAD/m² (Hay Atlas) | ~7.100 MAD/m² (Ville Nouvelle) |
| Rabat | ~10.800 MAD/m² (mediana orașului) | 20.000–30.000 MAD/m² (Souissi) |
| Marrakech | 15.000–30.000 MAD/m² (Guéliz) | — |
Fiecare cartier are subtilitățile lui: în ghidurile noastre de oraș găsești detaliul cartier cu cartier cu date actualizate, iar în motorul de căutare al proprietăților anunțurile reale cu prețurile din această săptămână.
Vile și case: un rebound cu picioarele pe pământ
Cifrele trimestriale impresionează: tranzacții cu vile +34% și case +25,4% față de trimestrul precedent. Dar privirea anuală pune lucrurile în context: -7,1% la vile și -5,6% la case. Ce înseamnă? Că T1 a lăsat activitatea atât de scăzută încât orice revenire pare uriașă în procente. Pe teren, văd vile care stăteau de vânzare de peste un an vânzându-se în sfârșit, aproape mereu la prețuri revizuite în scădere față de anunțul inițial. Alături de casele cu grădină din orașele mijlocii, e segmentul unde azi se negociază cel mai mult.
Terenuri și spații comerciale: mișcarea tăcută
Nu se vede pe portalurile rezidențiale, dar acolo s-a mișcat cel mai mult hârtia notarială: terenurile urcă 21,8% în tranzacții trimestriale (+4,1% anual), iar segmentul profesional crește 31,9% anual în vânzări (spații comerciale +30,8%, birouri +36,7%). Prețurile birourilor urcă 5,3% în trimestru. Oricine lucrează cu dezvoltatori imobiliari îți va spune ce îmi spun și mie: se uită din nou la terenuri.
Întrebări pe care le-am primit săptămâna asta
Ce este IPAI și de ce aveți încredere în el? Este indicele prețurilor activelor imobiliare realizat de Bank Al-Maghrib și ANCFCC din tranzacțiile înregistrate la notar. E cea mai fidelă imagine a pieței marocane, cu o limită asumată: numără doar proprietățile care au avut cel puțin o a doua tranzacție în trimestru.
Dacă prețurile urcă 0,7%, începe o nouă escaladă? Datele nu spun asta: spun că T1 a scăzut 2,4% și T2 urcă 0,7%. Două trimestre opuse fac o piață laterală, nu o tendință. Prognozele nu sunt meseria mea; datele, da.
De ce urcă atât de mult vânzările dacă prețurile abia se mișcă? Pentru că cererea acumulată în T1 s-a eliberat și pentru că vânzătorii și-au ajustat prețurile. Când cumpărătorul și vânzătorul se întâlnesc într-un interval rezonabil, vânzările explodează chiar dacă prețul mediu nu se mișcă.
Ce se întâmplă la Rabat și Tanger? Ambele conduc trimestrul: Rabat +1,9% la prețuri cu un salt de 61,2% al tranzacțiilor; Tanger +2,3% la prețuri. Amintește-ți că vin după corecția din T1, când comparația anuală era negativă în aproape toate orașele.
Se mai vând vilele? Se vând cele care acceptă realitatea pieței: preț revizuit și răbdare la negociere. Cele care cer prețurile de acum doi ani tot așteaptă.
Unde văd prețurile reale din cartierul meu? În ghidurile noastre de oraș, actualizate cu datele din 2026, și în motorul de căutare al proprietăților, unde fiecare anunț afișează prețul real din această săptămână.
Dacă ești în căutare activă, un lucru e sigur: piața s-a mișcat. Compară, vizitează și pune întrebări cu datele în față. Ne vedem la agenție.