مراكش وفاس: مدينتان إمبراطوريتان وسوقان لا تشبه إحداهما الأخرى

حين يقول لي أحدهم إنه يريد منزلًا «يحمل تاريخًا»، يخرج نفس السؤال دائمًا تقريبًا: مراكش أم فاس؟ كلتاهما كانتا عاصمتين لإمبراطوريتين، وكلتاهما تضم مدينة عتيقة مدرجة ضمن التراث العالمي، وفي كلتيهما يمكن للسوق أن يسرق منك نصف يوم دون أن تشعر. لكن بعد خمسة عشر عامًا من التنقل بالعقارات في المدينتين، أقولها لكم بصراحة: إنهما تتشابهان كما يتشابه القصر مع عمارة سكنية. كلاهما بناء، وهنا تنتهي المقارنة. الأسعار تسير في مسارات مختلفة، والمشترون مختلفون، وحتى المساومة لها أسلوب مختلف. سأشرح لكم بالأرقام، دون تجميل.

مراكش تعيش على زائرها. فنادق، ومقاهٍ على الأسطح، ورياضات حُوّلت إلى أماكن إقامة: المدينة كلها مصممة ليعيشها شخص ويستمتع بها. هذا يرفع الطلب على البيوت ذات الطابع الخاص، ذات الفناء والتاريخ، وأسعار المدينة العتيقة تشعر بذلك.

أما فاس فشأن آخر. فاس مدينة تعمل: حرفيون، ودباغون، وورشات. المدينة العتيقة لفاس البالي ليست ديكورًا، بل حي نابض ما زال الناس يسكنون فيه ويعملون كما كانوا يفعلون قبل قرن. حين يشتري أحدهم عقارًا هناك، يكون عادة ليسكنه أو ليحافظ على مشروع عائلي، لا ليفتتح دار ضيافة.

هذا الفرق الجوهري يفسر كل ما تبقى تقريبًا: ماذا يُشترى، وكم يُدفع، وكيف تُدار المفاوضة.

هنا يفترق الطريقان تمامًا. المتر المربع في الأحياء الراقية بمراكش يكلف عدة أضعاف ما يكلفه في الأحياء المماثلة بفاس. الأرقام التي أتعامل معها في الوكالة، مدعومة بمرجعية السوق لسنة 2026 وبالإحصائيات العدلية التي نشرتها ميديا24 عن فاس، ترسم هذه الصورة:

إحصائيات فاس العدلية لعام 2023 التي نشرتها ميديا24 تؤكد ذلك: المتر المربع الوسيط لشقة في فاس كان حوالي 4.400 درهم، مع تصدر أكدال (نحو 5.000 درهم) وجاءت زواغة في الأسفل (نحو 4.100 درهم). الشقة الوسيطة بيعت بحوالي 432.000 درهم في عموم المدينة. لأعطيكم فكرة: في مراكش، 432.000 درهم بالكاد تكفي لدخول استوديو في كويليز. إنهما سوقان بأصفار مختلفة، ولا حرج في قول ذلك بوضوح.

المؤشر الرسمي لأسعار العقارات (IPAI)، الذي يصدره بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، حُدِّث للتو بمعطيات الربع الثاني من 2026، والرقم الوطني يُظهر سوقًا يستعيد توازنه بعد بداية سنة صعبة:

جدير بالتذكير من أين أتينا: في الربع الأول من 2026، تراجع المؤشر الوطني بنسبة 0,4٪ على أساس سنوي وتراجعت الصفقات بنسبة 9,3٪، وكانت مراكش من أكثر المدن تأثرًا (أسعار -1,5٪ وصفقات -53,3٪ على أساس سنوي حسب المؤشر الرسمي). أما الربع الثاني فأعاد النبض على المستوى الوطني، وكانت الشقق في طليعة التعافي. تفصيل طريف: الفيلات ارتفعت خلال الربع (+3,3٪) لكنها بقيت سلبية على أساس سنوي، وهو ما يدل على أن السوق الراقي ما زال يعدل أوضاعه.

في مراكش، المشتري النموذجي الذي يطلب موعدًا يأتي من فرنسا أو بلجيكا أو سويسرا، ويبحث دائمًا تقريبًا عن رياض أو شقة قرب المدينة العتيقة أو في مثلث كويليز-هيفرناج. كثيرون يريدونه لتأجيره موسميًا، وآخرون ليكون لهم مقر في المغرب. لغة التفاوض غالبًا الفرنسية، وقرار الشراء يأخذ أسابيع، لأن المشتري يقارن بما يعرفه في بلده.

أما في فاس فالمشتري مغربي في الغالب: عائلات من المدينة، أو قادمون من الدار البيضاء والرباط يبحثون عن منزل للوالدين، أو مغاربة مقيمون بالخارج يعودون كل صيف. هنا الفرنسية ليست لغة التفاوض: الحديث بالدارجة، ويُسأل عن العائلة، وتُغلق الصفقة أسرع بكثير متى توفرت الثقة. السعر يُناقش مباشرة بين الطرفين، دون وسطاء يطيلون الأمور.

في مراكش، صارت المساومة مهنية: البائع يضع سعرًا وهو يعلم أنهم سيطلبون تخفيضًا، والوكيل يدير العرض، والإغلاق له مساره. إنه سوق يعج بالمشترين الأجانب، وهذا يظهر في طريقة العمل: كل شيء أكثر تنظيمًا وأكثر كتابة.

في فاس، التفاوض أكثر مباشرة. البائع يقول لك سعره وينتظر عرضًا مضادًا جادًا من أول مرة. إن التفتّ حول الموضوع، فقدت احترام المالك؛ وإن جئت برقم معقول وبالمال جاهزًا، فقد تُبرم الصفقة بمصافحة في ظهرية واحدة. أما الأوراق فهي نفسها في كل البلاد: عقد العربون (وعد البيع)، والتحقق من الملكية لدى المحافظة العقارية، والتوقيع لدى العدل (في العقارات المسجلة بالطريقة العدلية التقليدية). من يريد تفاصيل المسار كاملة، لدينا الدليل الشامل لـشراء عقار في المغرب خطوة بخطوة، مكتوب لمن يأتي من الخارج.

ليس كل شيء ثمنًا. مراكش لديها مطار دولي برحلات مباشرة نحو نصف أوروبا، وحياة اجتماعية لا تتوقف: مطاعم جديدة كل شهر، وفعاليات، ومعارض. أما فاس فهي أهدأ وأعمق: الحرف اليدوية على بعد خطوات، والطعام من أفضل ما في البلاد، وإيقاع الحياة مختلف. لعائلة لديها أطفال، تقدم فاس مدينة بمقياس إنساني؛ أما من يبحث عن حركة واتصالات، فمراكش تتفوق بلا منازع. ولا فائز هنا: الأمر يتعلق بكيف تريد أن تعيش، لا بأيهما «أجدى».

هل مراكش أغلى بكثير من فاس؟ نعم، في الأحياء المماثلة الفرق يتراوح بين ثلاثة وخمسة أضعاف للمتر المربع. شقة في فيل نوفيل بفاس حوالي 7.100 درهم للمتر وفق المرجعية، بينما في كويليز يتراوح السعر بين 15.000 و30.000 درهم للمتر حسب العمارة.

أين تتوفر رياضات أكثر للبيع، في مراكش أم فاس؟ في مراكش عرض الرياضات المرممة والمهيأة للزائر أوسع، ولهذا الأسعار أعلى. أما في فاس فالمدينة العتيقة تضم رياضات رائعة بأسعار أقل بكثير، لكن كثيرًا منها يحتاج أشغالًا.

هل يستطيع الأجنبي الشراء في المدينة العتيقة لفاس؟ نعم. القواعد نفسها كما في باقي البلاد: يمكن للأجانب شراء السكن الحضري، بما في ذلك داخل المدينة العتيقة، دون ترخيص خاص. ما يبقى ممنوعًا هو الأراضي الفلاحية خارج النطاق الحضري.

في أي مدينة يسهل التفاوض على السعر أكثر؟ في فاس التعامل أكثر مباشرة وأسرع متى قامت الثقة؛ في مراكش هناك مسار أطول ومقارنات أكثر. وفي كلتيهما، العرض المضاد المعقول والموثق جيدًا له مجال.

أي المدينتين لديها سوق كراء موسمي أفضل؟ مراكش بلا منازع: الطلب على الإقامات القصيرة ثابت طوال السنة. أما في فاس فالطلب السياحي أقل وأكثر موسمية.

هل أسعار مراكش ترتفع أم تنخفض في 2026؟ المعطيات الرسمية للمؤشر في الربع الأول من 2026 أظهرت تصحيحًا في مراكش (أسعار -1,5٪ سنويًا، صفقات -53,3٪)، والمؤشر الوطني للربع الثاني يشير إلى استقرار (+0,7٪ سنويًا). أعطيكم الأرقام والسياق؛ وقرار الشراء قراركم.

إن كنتم تبحثون في المغرب عن بيت يحمل تاريخًا، فلا تختاروا بين مراكش وفاس من الصور: اختاروا وفق حياتكم. تريدون حركة ورحلات مباشرة وبيتًا يمكن أن يعمل أيضًا كنشاط؟ مراكش. تريدون أصالة وهدوءًا ومساحة أكبر بكثير ضمن ميزانيتكم؟ فاس. رأيت المدينتين تتغيران على مدى خمسة عشر عامًا، وليست إحداهما أفضل من الأخرى: إنهما مختلفتان، ومعرفة ذلك توفر عليكم الخطأ الأول. للبدء بالبحث، لديكم محرك البحث عن العقارات بإعلانات حقيقية من المدينتين، ودليل مراكش ودليل فاس بأسعار محدثة حيًّا بحي.