Qué es la VEFA y por qué conviene entenderla antes de emocionarse
Comprar sobre plano —la VEFA, venta en estado futuro de terminación— es lo que haces cuando compras un piso que todavía no existe: pagas por tramos mientras el promotor construye, y la propiedad solo pasa a ser tuya cuando la obra está terminada e inscrita en la conservación foncière. En Marruecos lo regula la ley 44-00 (Dahir 1-02-309, de 3 de octubre de 2002), completada por la ley 107-12 y por la ley 31-08 de protección al consumidor. He acompañado compras de este tipo en Casablanca, Rabat, Tánger y Marrakech durante quince años, y lo primero que digo siempre es lo mismo: aquí el orden de los pasos no es un capricho, es tu protección.
Paso 1 — El contrato de reserva: cinco reglas que te protegen
El contrato de reserva es el primer papel que firmas, y el que más gente firma sin leer. La ley le pone cinco límites claros:
- •No puede existir antes del permiso de construir. Firmar una reserva de un proyecto sin licencia es nulo de pleno derecho, y el dinero debe volver a ti.
- •El anticipo está topado al 5% del precio total. Nadie puede pedirte más por "reservar".
- •Caduca a los seis meses. Si en ese plazo no se firma el contrato definitivo, la reserva pierde valor legal y te devuelven lo pagado.
- •Tienes un mes de retractación desde la firma, amparado por la ley 31-08: si cambias de opinión, te devuelven el íntegro en un máximo de siete días.
- •Debe incluir la fecha de entrega prevista. Sin fecha, no firmes. Punto.
Paso 2 — El contrato definitivo, ante notario
El contrato definitivo se firma ante notario y es el documento que manda. La ley 44-00 obliga a que incluya, como mínimo: la descripción exacta del inmueble, el precio, las modalidades de pago y la fecha de entrega. Todo lo que no esté escrito ahí, no existe para la justicia. Dos cosas que siempre repito a mis clientes: que el plano y las calidades de acabados estén anexos al contrato, y que la cuenta donde harás las transferencias sea la del proyecto, no una cuenta particular de nadie. La propiedad, recuerda, no es tuya en esta fase: lo será cuando la obra termine y el acta se inscriba en la conservación foncière.
Paso 3 — El calendario de pagos: cómo se reparte el precio
La ley exige que el pago vaya por tramos ligados al avance de la obra. Este es el patrón más habitual que vemos en las ciudades grandes, según práctica de mercado —cada promotor fija el suyo y debe constar en el contrato:
| Etapa | Qué toca |
|---|---|
| Reserva | Anticipo de hasta el 5% del precio (límite legal) |
| Firma del contrato definitivo | Un primer tramo, que en la práctica suele dejar el desembolso acumulado en torno al 30–40% |
| Avance de obra | Tramos vinculados a hitos: estructura, cerramientos, acabados |
| Entrega de llaves | El saldo restante, contra la visita de recepción |
Mi consejo de calle: antes de la primera transferencia, pide al promotor el calendario completo por escrito y guárdalo junto al contrato. Los tramos deben coincidir con obra hecha, no con fechas sueltas.
Paso 4 — Entrega de llaves y garantías: 1, 2 y 10 años
La entrega no es "ahí tienes las llaves". Se hace una visita de recepción y se levanta un acta: todo lo que veas mal, al acta. Y desde ese día corren las garantías que establece la ley 44-00:
- •Garantía de perfecto acabado (1 año): defectos visibles de terminación, el promotor los arregla.
- •Garantía bienal (2 años): elementos de equipamiento —ascensor, instalaciones, fontanería— que se separen o fallen.
- •Garantía decenal (10 años): vicios graves que afecten a la estructura del edificio. Es la que de verdad importa a largo plazo.
Si la obra se retrasa sobre la fecha del contrato, lee la cláusula de penalización antes de firmar, no después: ahí se ve la seriedad del promotor.
Paso 5 — Impuestos y gastos: los números reales
Los impuestos de una compra sobre plano son los mismos que en una compra terminada, y se liquidan en las fases del contrato definitivo y de la entrega. Con un apartamento de 800.000 MAD, la cuenta sale así:
| Concepto | % | Importe |
|---|---|---|
| Precio de venta | — | 800.000 MAD |
| Derechos de registro | 4% | 32.000 MAD |
| Conservación foncière | 1,5% | 12.000 MAD |
| Notaría (honorarios + IVA + suplidos) | ~1% | 8.000 MAD |
| Traducción y gestoría | Fijo | ~1.500 MAD |
| Desembolso total | +6,7% | 853.500 MAD |
Fuente: tasas vigentes confirmadas con la guía fiscal oficial y con el decreto de tarifas del registro inmobiliario. Si financias con hipoteca, suma la comisión de apertura (1–2%) y la tasación; en nuestro artículo de preguntas sobre hipotecas en Marruecos está el detalle completo.
La ayuda estatal Daam Sakane: cuándo suma y cuándo compromete
Mucha de la obra nueva de hoy se compra con la ayuda directa del Estado, Daam Sakane, gestionada por la CDG a través de la plataforma oficial daamsakane.ma. Los tramos oficiales son: 100.000 MAD para viviendas de hasta 300.000 MAD, y 70.000 MAD para viviendas entre 300.000 y 700.000 MAD. Pueden pedirla los marroquíes residentes y los MRE que no tengan otra vivienda en Marruecos ni hayan recibido ayuda antes. Y ojo con la condición nueva del proyecto de ley de finanzas 2026: si vendes antes de cinco años desde el acta definitiva, devuelves la ayuda al Estado; la vivienda debe ser tu residencia principal durante ese periodo. Es una ayuda para vivir, no para especular, y así hay que leerla.
La letra pequeña que yo reviso antes de que firmes
Después de quince años, esta es mi lista de comprobación de cabecera:
- •Permiso de construir vigente y a nombre del promotor que te está vendiendo.
- •Contrato de reserva con anticipo máximo del 5% y fecha de entrega escrita.
- •Calendario de pagos completo, por escrito, ligado a hitos de obra.
- •Plano y memoria de calidades anexos al contrato definitivo.
- •Cláusulas de penalización por retraso y de resolución, leídas con lupa (la ley 31-08 te protege frente a las cláusulas abusivas, pero más vale no llegar ahí).
- •Cuenta bancaria del proyecto, verificada.
- •Promotor con obra entregada anteriormente; visita sus entregas antiguas y habla con vecinos si puedes.
Y para ver qué obra nueva se comercializa ahora mismo, pásate por nuestras propiedades en Casablanca, en Marrakech y por la guía completa de precios por barrio. Los costes completos de la compra, con más ejemplos, están en cuánto cuesta de verdad comprar un apartamento en Marruecos.
Preguntas que me hacéis en la oficina
¿Puedo perder el dinero que adelanto?
La ley te cubre en los momentos de mayor riesgo: el anticipo de reserva está topado al 5%, tienes un mes de retractación con reembolso en siete días, y la reserva caduca a los seis meses si no hay contrato definitivo. El riesgo serio no es el papel, es el promotor: por eso mi lista empieza por su historial.
¿La propiedad es mía desde que firmo el contrato definitivo?
No. Firmas un compromiso, pero el título llega al final: cuando la obra está terminada, se firma el acta de entrega y se inscribe en la conservación foncière. Hasta entonces, el inmueble sigue siendo del promotor.
¿Qué pasa si la obra se retrasa?
El contrato debe fijar la fecha de entrega y, si el promotor es serio, una penalización por retraso. Léelo antes de firmar: después de firmar, esa cláusula es la que rige.
¿La ayuda Daam Sakane se puede juntar con una hipoteca?
Sí, es lo habitual: la ayuda cubre una parte del precio y el banco financia el resto. El trámite se hace íntegramente en daamsakane.ma y la elegibilidad se verifica en un plazo máximo de siete días, según la plataforma oficial.
¿Sobre plano sale más barato que comprar terminado?
A menudo los precios de salida de una promoción son más bajos que los de reventa del mismo edificio, y pagas por tramos en lugar de desembolsar todo de golpe. Pero "barato" no es lo mismo que "seguro": el ahorro de verdad está en elegir bien el proyecto, no solo el precio.