Louer un logement au Maroc : 14 questions auxquelles on répond chaque semaine

On fait visiter des locations presque tous les jours : à Tanger, à Marrakech, à Casablanca. Et il y a un noyau de questions qui revient chaque semaine, presque mot pour mot. Surtout quand la personne vient d'arriver au pays ou prépare son installation depuis l'étranger.

Voici les réponses aux 14 questions les plus fréquentes, avec la loi 67-12 — celle qui encadre la location d'habitation au Maroc — et avec ce qui se fait vraiment sur le terrain. Une chose avant de commencer : presque tout se négocie, mais tout ce qui compte se signe. Ce qui n'est pas dans le contrat n'existe pas.

Oui. La loi ne fait aucune distinction de nationalité et toute personne avec des documents en règle peut signer un bail. En pratique, on demande à un étranger un passeport en cours de validité et, pour les longues durées, une preuve de solvabilité ; si vous résidez déjà dans le pays, la carte de séjour simplifie la démarche.

Ce qui détermine vraiment votre tranquillité, ce n'est pas le passeport : c'est que le contrat soit écrit et que les conditions soient claires dès le premier jour.

Cela dépend du propriétaire et du fait que vous passiez en direct ou par une agence, mais le paquet habituel est celui-ci :

1. •Pièce d'identité ou passeport en cours de validité — et carte de séjour si vous résidez au Maroc.
2. •Justificatif de revenus ou d'activité : contrat de travail, bulletin de paie ou attestation d'employeur.
3. •Les coordonnées d'une caution, si on vous la demande ; ce n'est pas rare sans historique dans le pays.
4. •Des références de l'ancien propriétaire ou de l'agence, quand il y en a.

Si l'on vous demande beaucoup plus que cela, ou si l'on esquive la question du contrat écrit, allumez un voyant rouge.

La loi 67-12 exige un contrat écrit à date certaine. Il doit notamment mentionner : l'identité du bailleur et du locataire, la description du logement et de ses dépendances, la destination (habitation), le montant du loyer et son mode de paiement, la répartition des charges entre les parties et les obligations de chacune. Il se signe en double exemplaire et chaque partie garde son original.

Le propriétaire doit en plus le présenter pour légalisation à la moqataa — l'administration locale de l'arrondissement — et c'est lui qui en supporte les frais. Ce n'est pas une démarche très visible, alors relancez : demandez le récépissé et, si possible, accompagnez-le le jour où il la fait.

Avant d'entrer — et aussi en sortant — on dresse un état des lieux : une description écrite et détaillée de l'état du logement, annexée au contrat. La loi exige de la précision ; pas de formules floues du genre « en bon état ». Faites-le sérieusement : photos de chaque défaut, relevé des compteurs et clés remises, tout est noté.

Et un avertissement : s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée, la loi considère que vous avez reçu le logement en bon état d'usage. Le jour de la sortie, cela se retourne contre vous.

C'est le calcul à avoir en tête avant de dire oui. Pendant la visite, demandez le total « jusqu'aux clés » : caution + avances + honoraires + ce qui reste en suspens.

L'analyse semestrielle du marché locatif marocain publiée par Aujourd'hui le Maroc (août 2025, avec des données de portails immobiliers marocains) donnait ces moyennes pour le premier semestre 2025 :

Sur ce semestre, les appartements vides progressaient de 2 % (6 % sur l'année) et les meublés de 3 % (5 % sur l'année). La surface moyenne tournait autour de 109 m² pour les vides et 96 m² pour les meublés. Traduction : le marché allait d'environ 4 000 dirhams par mois dans les zones les plus accessibles à plus de 14 000 dans les adresses premium — et entre les deux, dans plusieurs villes, il n'y a que deux quartiers d'écart.

Le contrat fixe le mode de paiement : virement, prélèvement ou en main propre. Si vous payez en espèces, demandez toujours votre quittance : le bailleur est tenu de la remettre, et ces reçus vous seront nécessaires — par exemple pour le quitus fiscal le jour où vous quitterez le logement. Gardez aussi la preuve du dépôt de garantie.

Conseil de terrain : payez par virement quand c'est possible ; il reste une trace pour les deux parties.

La loi couvre les deux cas. En pratique, les meublés concentrent l'offre dans les zones touristiques et se louent sur des périodes plus courtes ; les vides dominent la location longue durée et familiale.

Si vous louez meublé, faites un inventaire signé de ce qui s'y trouve — meubles, électroménager, vaisselle — : c'est la partie de l'état des lieux que l'on oublie le plus souvent.

Le contrat doit préciser quelles charges incombent au locataire. En règle générale, les impôts liés à la propriété (taxe d'habitation et taxe de services communaux) incombent au propriétaire, même s'ils sont parfois transférés par contrat : si c'est votre cas, que ce soit écrit et clairement plafonné.

Les charges courantes de copropriété et le petit entretien sont du côté du locataire ; les réparations structurelles, du propriétaire. La loi oblige ce dernier à livrer un logement en état : aération, cuisine, sanitaires, eau et électricité.

Ces contrats sont généralement au nom du propriétaire et se transfèrent — ou s'ouvrent — à la signature. Faites le relevé et photographiez les compteurs le jour de la remise et notez ce qui reste dû : c'est le moyen le plus simple d'éviter les discussions sur de vieilles factures à la fin.

Internet se souscrit à part et, selon l'adresse, peut prendre du temps ; lancez la démarche le jour même de la signature.

Oui, mais avec plus de prudence. Le raisonnable : une visite en vidéo en direct (pas une vidéo montée), vérifier que celui qui loue est bien le propriétaire ou son mandataire autorisé, et un contrat relu avant d'envoyer de l'argent. Si vous ne pouvez pas être sur place, vous pouvez signer par procuration à une personne de confiance ou à l'agence.

Ce que je ne ferais pas : envoyer une caution pour une maison que personne n'a vue en direct.

1. •Un prix très en dessous du quartier et une pression pour conclure vite : la combinaison classique.
2. •On vous demande de l'argent avant de voir le logement, ou sans contrat.
3. •Celui qui se dit propriétaire ne peut montrer ni titre ni identité qui concordent.
4. •Des excuses qui changent chaque fois que vous demandez des papiers.

La règle est simple : pas d'argent sans contrat écrit, et une visite réelle avant de payer. Si l'opération passe par une agence, un reçu pour chaque paiement dès le premier.

La loi 67-12 régit les locations de plus de 30 jours, meublées ou non. En dessous de ce seuil, on parle de location touristique, avec sa propre réglementation de classement et des démarches spécifiques.

Confondre les deux mondes, c'est la source de bien des ennuis : si vous louez à la semaine, renseignez-vous sur le régime applicable avant de payer ; si vous cherchez votre résidence habituelle, vous êtes dans le monde du 67-12.

On dresse l'état des lieux de sortie, on le compare à celui d'entrée et on restitue la caution, moins les dommages justifiés et documentés (jamais de « retenues à l'œil »). Avec les quittances à jour, vous demandez votre quitus fiscal si vous quittez le pays, et vous fermez ou transférez eau, électricité et internet.

Si vous renouvelez, faites-le à temps et par écrit : le loyer ne peut être révisé qu'après trois ans depuis la signature (loi 67-12), et les guides du secteur retiennent un plafond indicatif allant jusqu'à 8 % pour l'habitation.

Tout cela peut se faire seul, mais cela prend du temps et demande du métier. Chez DunaMaroc, nous accompagnons les locations longue durée dans les principales villes : visites réelles, contrats relus point par point et accompagnement jusqu'à la remise des clés.

Vous pouvez commencer par les guides de Tanger et Marrakech, ou consulter directement les logements disponibles dans nos propriétés.

Note : la loi 67-12 (2013) encadre la location d'habitation au Maroc. Les données de loyers citées proviennent de l'analyse semestrielle du marché locatif publiée par Aujourd'hui le Maroc en août 2025 (S1-2025).