Ce qu'on voit dans la rue ne sort pas toujours aux infos
Je commence par ce que je vois chaque jour à l'agence : plus de visites, plus de questions et nettement moins d'affaires conclues. Les acheteurs regardent, comparent, rappellent deux semaines plus tard… et demandent du temps. Les vendeurs, eux, ne veulent pas lâcher leur prix. Ce bras de fer, c'est exactement ce que disent les chiffres officiels : les ventes chutent fort et les prix bougent à peine.
L'indice qui fait foi sur ce marché, c'est l'IPAI, l'indice des prix des actifs immobiliers publié chaque trimestre par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC, l'agence de la conservation foncière. La note du premier trimestre 2026 est sortie le 22 juin et elle ne laisse aucun doute : le marché est en pause.
Les chiffres officiels du trimestre
Au premier trimestre 2026, les prix des actifs immobiliers au Maroc ont reculé de 0,4% par rapport au même trimestre de 2025. Ça paraît peu, et ça l'est : le fait marquant se trouve du côté des transactions, en repli de 9,3% sur un an.
| Segment | Prix (sur un an) | Prix (vs T4-2025) | Transactions (sur un an) |
|---|---|---|---|
| Résidentiel | -0,6% | -3,0% | -10,7% |
| Terrains | -0,6% | -3,0% | -6,8% |
| Usage professionnel | -0,1% | -0,8% | -3,6% |
| Total IPAI | -0,4% | -2,4% | -9,3% |
Source : note IPAI T1-2026 de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC, publiée le 22 juin 2026.
La comparaison avec le trimestre précédent est encore plus parlante : entre le T4-2025 et le T1-2026, le nombre d'opérations a plongé de 40,2%. En quinze ans sur ce marché, j'ai connu deux ou trois arrêts de ce genre, et ils arrivent toujours avec la même recette : un vendeur qui campe sur son prix et un acheteur qui croise les bras.
Façades d'un immeuble d'appartements dans une rue calme d'une ville marocaine
Ville par ville : la carte du refroidissement
Les moyennes nationales cachent d'énormes différences entre les villes. Voici les données officielles de l'IPAI pour les quatre grandes :
| Ville | Prix (sur un an) | Transactions (sur un an) |
|---|---|---|
| Rabat | -4,7% | -55,4% |
| Tanger | -3,9% | -36,4% |
| Casablanca | -2,7% | -37,8% |
| Marrakech | -1,5% | -51,5% |
Source : note IPAI T1-2026 de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC.
Deux lectures du tableau. Première : Rabat corrige ses prix plus vite que personne, avec une baisse de 4,7% en un an. Deuxième : à Marrakech, le prix ne bouge presque pas (-1,5%) et pourtant les opérations ont été coupées en deux. Quand les ventes chutent à ce rythme et que le prix tient, c'est que les propriétaires préfèrent attendre plutôt que de vendre trop bas. Le marché se fige ; il ne s'effondre pas.
Marrakech, le cas qui explique le mieux ce moment
Marrakech est l'exemple parfait du trimestre. Le détail complet de la ville, publié par la presse économique à partir de la note officielle, dit tout :
| Segment | Prix | Ventes |
|---|---|---|
| Appartements | -1,8% | -53,3% |
| Maisons individuelles | -3,4% | -52,5% |
| Villas | +0,1% | -53,2% |
| Terrains | -1,4% | -45,3% |
| Usage professionnel | +1,3% | -49,7% |
| Total Marrakech | -1,5% | -51,5% |
Source : détail de la note IPAI T1-2026 publié par Maroc Diplomatique le 23 juin 2026.
Regardez les villas : prix stable (+0,1%) et ventes divisées par deux. C'est le comportement classique du propriétaire de haut de gamme : il n'est pas pressé, il maintient son prix et il attend. Celui qui achète à crédit, lui, réfléchit à deux fois avant de signer.
Avenue résidentielle de Marrakech avec immeubles modernes et palmiers au crépuscule
Le neuf ne prend pas le relais
On pourrait croire que le neuf compense le coup de frein de l'ancien. La réponse courte est non. L'analyse de Médias24 du 5 juillet 2026 le résume bien : sur le marché de la revente, les ventes chutent de plus de 40% d'un trimestre à l'autre et de près de 10% sur un an, pendant que les prix ne cèdent que 0,4%. Et dans le neuf, les programmes publics d'aide au logement soutiennent la demande, mais ne comblent pas l'écart entre les prix affichés et ce que les familles peuvent payer.
S'y ajoutent deux freins que je connais de près : les coûts de production des promoteurs (matériaux et foncier) et la pénurie de main-d'œuvre qualifiée sur les chantiers. Tant que ces deux problèmes ne seront pas réglés, l'offre neuve continuera de sortir à des prix que tout le monde ne peut pas atteindre.
Le paiement en espèces devient plus cher depuis le 1er juillet
Un changement fiscal de cet été remue aussi le marché. Depuis le 1er juillet 2026, les ventes de biens immobiliers de plus de 300.000 dirhams payées en espèces supportent un droit d'enregistrement supplémentaire de 2%. La mesure vise à faire passer davantage d'opérations par le circuit bancaire et à laisser une trace.
Un exemple cité dans la presse économique : un appartement vendu 280.000 dirhams et payé intégralement en espèces n'est pas soumis à cette majoration, car il reste sous le seuil de 300.000. Un appartement de 400.000 payé en espèces, en revanche, l'est. Si vous payez en liquide, ajoutez ces 2% à votre budget de frais d'achat.
Ce que ces chiffres signifient pour qui cherche un logement aujourd'hui
Sans prédiction et sans enfumage, voici ce que disent les nombres :
- •Il y a plus de marge pour négocier qu'il y a un an. Avec des ventes en chute à deux chiffres, les annonces mettent plus de temps à se conclure. Ça ne garantit pas de rabais, mais le vendeur écoute plus d'offres qu'en 2024.
- •Les prix demandent de la patience. La correction est douce (-0,4% au niveau national) : les données officielles ne montrent pas d'effondrement.
- •Le crédit continue de couler. L'encours du crédit bancaire au Maroc a progressé de 10,9% sur un an à fin juin 2026, selon les données du secteur publiées par la presse économique.
- •Chaque ville est un marché différent. On ne négocie pas pareil à Rabat (prix orientés à la baisse) qu'à Marrakech (prix ferme, peu d'opérations).
Si vous voulez le voir avec de vraies annonces, commencez par les biens à Marrakech ou par notre guide de Marrakech avec les prix quartier par quartier. Et pour le reste du pays, le moteur de recherche de biens regroupe toutes les annonces avec photos et prix à jour.
Questions fréquentes
Pourquoi les ventes chutent-elles si les prix baissent à peine ?
Parce qu'acheteurs et vendeurs ne se mettent pas d'accord. Celui qui vend a un chiffre en tête et ne le lâche pas ; celui qui achète voit le coup de frein et attend. Le résultat, ce sont ces données : transactions -9,3% sur un an avec des prix qui ne cèdent que 0,4%.
Où les prix ont-ils le plus baissé ?
À Rabat (-4,7% sur un an), suivie de Tanger (-3,9%) et Casablanca (-2,7%). Marrakech bouge à peine (-1,5%).
Y a-t-il plus de marge pour négocier qu'avant ?
Les données disent que oui : moins d'opérations, plus de temps en vente et des vendeurs plus ouverts à écouter. Mais le prix ne s'est pas effondré, alors la marge se travaille au cas par cas.
Le neuf est-il plus cher que l'ancien ?
En général, oui. Les promoteurs traînent des coûts de production élevés et un manque de main-d'œuvre, et les prix de sortie ne collent pas toujours au pouvoir d'achat. Les programmes publics d'aide au logement atténuent l'écart, mais ne le comblent pas.
Suis-je concerné par la majoration sur les paiements en espèces ?
Si l'opération dépasse 300.000 dirhams et que le paiement se fait en espèces, oui : 2% de droits d'enregistrement supplémentaires depuis le 1er juillet 2026. Sous ce seuil, elle ne s'applique pas.
Quand sortira la donnée du deuxième trimestre ?
Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC publient la note trimestrielle avec quelques semaines de décalage. Celle du premier trimestre est sortie le 22 juin 2026 ; celle du deuxième est attendue dans les prochaines semaines.
Sources
- •Note IPAI T1-2026 de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC, publiée le 22 juin 2026 (reprise par l'agence MAP et L'Opinion).
- •Détail de Marrakech T1-2026 : Maroc Diplomatique, 23 juin 2026.
- •Marché du neuf et de l'ancien : Médias24, 5 juillet 2026.
- •Majoration des paiements en espèces depuis le 1er juillet 2026 : Médias24, 30 juin 2026.
- •Données de crédit bancaire : Maroc Diplomatique, août 2026.