Le 27 août, Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC ont publié la note de l'IPAI pour le deuxième trimestre 2026. C'est le document que je lis le plus dans ce métier, parce qu'il sépare ce qui se passe vraiment de ce qu'on raconte. Et cette fois, le ton change : après un premier trimestre de correction, les ventes ont réagi.
À l'agence, nous l'avons senti avant l'indice. En avril, les appels qui s'étaient figés en janvier ont repris, les visites programmées ont commencé à se concrétiser et plusieurs acheteurs qui « attendaient que ça baisse encore » se sont assis à la table des négociations. Aujourd'hui, les chiffres le confirment. Je vous les raconte posément, parce que ce trimestre a du relief.
La note qui a changé la conversation
Rappelons le point de départ. L'IPAI du premier trimestre 2026 était de ceux qui font peur : prix en baisse de 2,4% sur le trimestre et effondrement de 40,2% du nombre de transactions par rapport à la fin 2025. J'ai analysé ce trimestre dans l'épisode précédent de cette série, quand tout le monde demandait si c'était le début d'une longue chute.
Le deuxième trimestre répond avec des données : l'indice global des prix augmente de 0,7% par rapport au trimestre précédent et le nombre de transactions progresse de 11%. En glissement annuel (comparé au T2 2025), les prix montent aussi de 0,7% et les ventes de 6,3%. Ce n'est pas un marché en ébullition : c'est un marché qui a arrêté de baisser et qui a retrouvé de l'activité.
L'IPAI du T2-2026 en un tableau
| Segment | Prix trimestriel | Prix annuel | Transactions trimestrielles | Transactions annuelles |
|---|---|---|---|---|
| Global | +0,7% | +0,7% | +11,0% | +6,3% |
| Résidentiel | +1,0% | +1,0% | +6,3% | +3,9% |
| Appartement | +1,0% | +1,1% | +5,2% | +4,6% |
| Maison | +0,3% | -0,7% | +25,4% | -5,6% |
| Villa | +3,3% | -0,3% | +34,0% | -7,1% |
| Terrains | +0,6% | +0,3% | +21,8% | +4,1% |
| Professionnel | +0,4% | +0,6% | +23,5% | +31,9% |
Source : note IPAI du T2-2026, Bank Al-Maghrib et ANCFCC, publiée le 27-08-2026 (bkam.ma). Précision de méthode : l'indice est calculé sur les biens ayant fait l'objet d'au moins une seconde transaction dans le trimestre ; c'est donc une photo de la seconde main active, pas de tout le parc immobilier.
Par ville, le trimestre se dessine différemment
| Ville | Variation trimestrielle des prix (T2-2026 vs T1-2026) |
|---|---|
| Tanger | +2,3% |
| Rabat | +1,9% |
| Fès | +1,7% |
| Kénitra | +0,7% |
| Casablanca | +0,5% |
| Marrakech | +0,5% |
| El Jadida | 0,0% |
| Agadir | -0,1% |
| Meknès | -0,9% |
| Oujda | -0,9% |
Rabat signe le trimestre le plus spectaculaire : prix +1,9% et transactions +61,2%, avec un résidentiel qui progresse de 60,5% en ventes. Tanger mène côté prix (+2,3%), portée surtout par le foncier (+7,3%). Casablanca et Marrakech montent de façon contenue (+0,5%) mais avec des profils différents : à Marrakech, les ventes croissent de 18,3% (résidentiel +14,2%), tandis qu'à Casablanca le résidentiel vend encore 2,2% de moins que le trimestre précédent. Agadir reste plate (-0,1%). Attention : ce sont des variations trimestrielles ; la comparaison avec l'an dernier traîne encore la correction du début d'année.
À l'agence : ce que j'ai vu entre avril et juin
Janvier et février ont été des mois d'agence silencieuse. En mars, les questions ont commencé ; en avril, les visites. Voici ce que j'ai observé au deuxième trimestre :
- •Les acheteurs qui attendaient « le plancher du marché » sont revenus, avec une condition claire : un prix en ligne avec le quartier.
- •Les vendeurs qui gardaient leur annonce figée depuis des mois ont accepté de baisser leur prix de départ. L'écart entre le prix affiché et le prix payé s'est resserré.
- •Les appartements bien situés et au prix juste ne restent pas deux semaines ; ceux qui demandent les prix de 2024 ne se vendent toujours pas.
- •Celui qui vend pour racheter n'attend plus : il a besoin de liquidités pour sa propre opération, et cela fait tourner la chaîne.
Je ne vais pas vous promettre des hausses ou des baisses futures : personne ne le sait. Ce que je sais, c'est que la négociation redevient le cœur du marché, et c'est toujours une bonne nouvelle pour celui qui achète avec de l'information.
Les appartements : le segment qui tient le marché
Dans le résidentiel, l'appartement est le seul grand segment dont les ventes dépassent celles de l'an dernier : transactions +4,6% en glissement annuel et prix +1,1%. La raison est de fond : l'appartement, c'est l'achat d'usage, la première résidence, les familles ; une demande qui ne disparaît jamais vraiment.
À titre de repère, voici les niveaux de prix indicatifs des appartements à la mi-2026, selon des données de marché vérifiées (portails immobiliers marocains et références notariales) :
| Ville | Quartier le plus accessible | Zone haute |
|---|---|---|
| Tanger | ~7.100 MAD/m² (Mesnana) | ~17.700 MAD/m² (Mnar) |
| Agadir | ~5.000 MAD/m² (Haut Anza) | ~16.500 MAD/m² (Founty) |
| Fès | ~5.100 MAD/m² (Hay Atlas) | ~7.100 MAD/m² (Ville Nouvelle) |
| Rabat | ~10.800 MAD/m² (médiane ville) | 20.000–30.000 MAD/m² (Souissi) |
| Marrakech | 15.000–30.000 MAD/m² (Guéliz) | — |
Chaque quartier a ses subtilités : dans nos guides de ville, vous trouverez le détail quartier par quartier avec des données actualisées, et dans le moteur de recherche de biens, les annonces réelles avec les prix de cette semaine.
Villas et maisons : un rebond les pieds sur terre
Les chiffres trimestriels impressionnent : transactions de villas +34% et de maisons +25,4% par rapport au trimestre précédent. Mais la vue annuelle remet les choses en place : -7,1% pour les villas et -5,6% pour les maisons. Que faut-il comprendre ? Que le T1 avait laissé l'activité si basse que toute reprise paraît énorme en pourcentage. Sur le terrain, je vois des villas qui étaient en vente depuis plus d'un an se vendre enfin, presque toujours à des prix revus à la baisse par rapport à l'annonce initiale. Avec les maisons avec jardin des villes moyennes, c'est le segment où l'on négocie le plus aujourd'hui.
Terrains et locaux : le mouvement silencieux
On ne le voit pas sur les portails résidentiels, mais c'est là que le papier notarial a le plus bougé : les terrains progressent de 21,8% en transactions trimestrielles (+4,1% en annuel) et le segment professionnel croît de 31,9% en ventes sur un an (locaux commerciaux +30,8%, bureaux +36,7%). Les prix des bureaux montent de 5,3% sur le trimestre. Quiconque travaille avec des promoteurs vous dira ce qu'ils me disent : ils regardent le foncier à nouveau.
Les questions qu'on m'a posées cette semaine
Qu'est-ce que l'IPAI et pourquoi s'y fier ? C'est l'indice des prix des actifs immobiliers que produisent Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC à partir des transactions enregistrées chez le notaire. C'est la photo la plus fiable du marché marocain, avec une limite honnête : il ne compte que les biens ayant fait l'objet d'au moins une seconde transaction dans le trimestre.
Si les prix montent de 0,7%, une nouvelle escalade commence-t-elle ? Les données ne disent pas cela : elles disent que le T1 a baissé de 2,4% et que le T2 monte de 0,7%. Deux trimestres opposés font un marché latéral, pas une tendance. Les pronostics ne sont pas mon métier ; les données, si.
Pourquoi les ventes montent-elles autant si les prix bougent à peine ? Parce que la demande accumulée pendant le T1 s'est libérée, et parce que les vendeurs ont ajusté leurs prix. Quand acheteur et vendeur se retrouvent dans une fourchette raisonnable, les ventes décollent même si le prix moyen ne bouge pas.
Que se passe-t-il à Rabat et à Tanger ? Les deux mènent le trimestre : Rabat +1,9% sur les prix avec un bond de 61,2% des transactions ; Tanger +2,3% sur les prix. Rappelez-vous qu'elles viennent de la correction du T1, quand la comparaison annuelle était négative dans presque toutes les villes.
Les villas se vendent-elles à nouveau ? Se vendent celles qui acceptent la réalité du marché : prix révisé et patience dans la négociation. Celles qui demandent les prix d'il y a deux ans attendent toujours.
Où voir les prix réels de mon quartier ? Dans nos guides par ville, actualisés avec les données de 2026, et dans le moteur de recherche de biens, où chaque annonce affiche le prix réel de cette semaine.
Si vous êtes en recherche active, une chose est sûre : le marché a bougé. Comparez, visitez et posez vos questions avec les données sous les yeux. On se voit à l'agence.