Quand quelqu'un me dit qu'il veut une maison « avec de l'histoire », le même dilemme finit presque toujours par sortir : Marrakech ou Fès. Les deux ont été capitales d'empires, les deux ont des médinas classées au patrimoine mondial et dans les deux le souk peut vous voler une demi-journée sans que vous vous en rendiez compte. Mais après quinze ans à faire visiter des biens dans les deux, je vous le dis : elles se ressemblent comme un palais ressemble à un immeuble de rapport. Les deux sont des constructions, et la comparaison s'arrête là. Les prix ne suivent pas les mêmes chemins, les acheteurs ne sont pas les mêmes, même la négociation ne se fait pas pareil. Je vais vous le raconter chiffres sur table, sans fioritures.
Deux capitales d'époque, deux façons de concevoir la maison
Marrakech vit de son visiteur. Hôtels, terrasses, riads transformés en hébergements : toute la ville est pensée pour que quelqu'un en profite. Cela pousse la demande vers des maisons de charme, avec patio, avec histoire, et les prix de la médina le ressentent.
Fès, c'est autre chose. Fès est une ville qui travaille : artisans, tanneurs, ateliers. La médina de Fès el-Bali n'est pas un décor, c'est un quartier vivant où les gens continuent d'habiter et de travailler comme il y a un siècle. Quand quelqu'un achète là-bas, c'est généralement pour y vivre ou pour garder une affaire familiale, pas pour ouvrir une maison d'hôtes.
Cette différence de fond explique presque tout le reste : ce qu'on achète, combien on paie et comment on négocie.
Le portefeuille : prix au mètre carré, quartier par quartier
C'est ici que les deux villes se séparent complètement. Un mètre carré dans les beaux quartiers de Marrakech coûte plusieurs fois ce qu'il coûte dans les quartiers équivalents de Fès. Les données que je manipule à l'agence, croisées avec le référentiel de marché 2026 et avec les statistiques notariales publiées par Médias24 pour Fès, dessinent cette image :
| Quartier | Ville | Prix indicatif au m² (MAD) | Notes |
|---|---|---|---|
| Guéliz (ancien bâti) | Marrakech | 15 000 – 20 000 | Le centre moderne par excellence |
| Guéliz (neuf) | Marrakech | 25 000 – 30 000 | Appartements avec ascenseur et parking |
| Hivernage | Marrakech | 25 000 – 50 000 | Quartier hôtelier, très demandé |
| Médina, riad rénové | Marrakech | 15 000 – 40 000 | Selon la rue, la taille et les finitions |
| Médina, riad à rénover | Marrakech | 10 000 – 25 000 | Prévoir un budget travaux supplémentaire |
| Palmeraie | Marrakech | 20 000 – 45 000 | Grandes maisons avec parcelle |
| Ville Nouvelle | Fès | ~7 100 | Le centre moderne de Fès |
| Hay Atlas | Fès | ~5 100 | Quartier résidentiel en croissance |
| Narjiss | Fès | ~4 500 | Appartements accessibles, villa ~9 800 |
Les données fassies par arrondissement de la statistique notariale 2023 publiée par Médias24 le confirment : le mètre carré médian d'un appartement à Fès tournait autour de 4 400 MAD, avec Agdal en tête (environ 5 000 MAD) et Zouagha plus bas (environ 4 100 MAD). L'appartement médian s'est signé autour de 432 000 MAD dans toute la ville. Pour vous donner une idée : à Marrakech, 432 000 MAD suffisent à peine pour entrer dans un studio de Guéliz. Ce sont des marchés avec des zéros différents, et ce n'est pas grave de le dire clairement.
Le marché en chiffres : ce que dit l'IPAI du deuxième trimestre 2026
L'indice officiel des prix des actifs immobiliers (IPAI), publié par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC, vient d'être actualisé avec le deuxième trimestre 2026, et le chiffre national montre un marché qui se recompose après un début d'année compliqué :
| Variation | Prix | Transactions |
|---|---|---|
| Trimestrielle (T2 vs T1 2026) | +0,7 % | +11 % |
| Annuelle (T2 2026 vs T2 2025) | +0,7 % | +6,3 % |
| Résidentiel, annuel | +1,0 % | +3,9 % |
| Appartements, annuel | +1,1 % | +4,6 % |
| Villas, annuel | -0,3 % | -7,1 % |
Il faut rappeler d'où l'on vient : au premier trimestre 2026, l'indice national a reculé de 0,4 % sur un an et les transactions de 9,3 %, et Marrakech a été l'une des villes les plus touchées (prix -1,5 % et transactions -53,3 % sur un an selon l'IPAI). Le deuxième trimestre a rendu le pouls au niveau national, avec les appartements en tête de la reprise. Détail curieux : les villas progressent sur le trimestre (+3,3 %) mais restent en négatif en glissement annuel, signe que le haut de gamme ajuste encore.
Qui achète dans chaque ville
À Marrakech, l'acheteur type qui me demande rendez-vous vient de France, de Belgique ou de Suisse, et cherche presque toujours un riad ou un appartement près de la médina ou du triangle Guéliz-Hivernage. Beaucoup le veulent pour le louer à la saison, d'autres pour avoir une base au Maroc. La langue des négociations est souvent le français, et la décision d'achat prend des semaines, parce que l'acheteur compare avec ce qu'il connaît chez lui.
À Fès, l'acheteur est majoritairement marocain : des familles de la ville, des gens de Casablanca ou de Rabat qui cherchent une maison pour les parents, ou des Marocains résidant à l'étranger qui reviennent chaque été. Ici, le français n'est pas la langue de la négociation : on parle darija, on demande des nouvelles de la famille et la transaction se conclut beaucoup plus vite quand la confiance est là. Le prix se discute de particulier à particulier, sans intermédiaires qui traînent.
La négociation et les papiers : comment le rapport change
À Marrakech, le marchandage s'est professionnalisé : le vendeur affiche un prix en pensant qu'on lui demandera une remise, l'agent gère l'offre et la conclusion suit son processus. C'est un marché avec beaucoup d'acheteurs étrangers et cela se voit dans la façon de faire : tout est plus cadré, plus écrit.
À Fès, la négociation est plus directe. Le vendeur vous dit son prix et attend une contre-offre sérieuse du premier coup. Si vous tournez autour du pot, vous perdez le respect du propriétaire ; si vous arrivez avec un chiffre raisonnable et l'argent prêt, une poignée de main peut sceller l'affaire en une après-midi. Les papiers, eux, sont les mêmes dans tout le pays : contrat d'arrhes (compromis de vente), vérification de la titularité à la conservation foncière, et signature chez le notaire (adoul pour les biens immatriculés par la voie notariale traditionnelle). Pour le détail du processus, j'ai le guide complet de l'achat d'un bien au Maroc, pas à pas, expliqué pour ceux qui arrivent de l'étranger.
Vivre la ville aussi, c'est différent
Tout n'est pas une question de prix. Marrakech a l'aéroport international avec des vols directs vers la moitié de l'Europe et une vie sociale qui ne s'arrête pas : nouveaux restaurants chaque mois, événements, galeries. Fès est plus calme, plus profonde : l'artisanat est au coin de la rue, la cuisine est parmi les meilleures du pays et le rythme de vie est différent. Pour une famille avec enfants, Fès offre une ville à échelle humaine ; pour qui cherche le mouvement et les connexions, Marrakech l'emporte haut la main. Et ici il n'y a pas de gagnante : cela dépend de comment vous voulez vivre, pas de laquelle « vaut plus le coup ».
Questions fréquentes
Marrakech est-elle beaucoup plus chère que Fès ? Oui, dans les quartiers équivalents l'écart va de trois à cinq fois au mètre carré. Un appartement à la Ville Nouvelle de Fès tourne autour de 7 100 MAD/m² de référentiel, alors qu'à Guéliz la fourchette va de 15 000 à 30 000 MAD/m² selon l'immeuble.
Où y a-t-il plus de riads en vente, à Marrakech ou à Fès ? À Marrakech, l'offre de riads rénovés et pensés pour le visiteur est plus large, et les prix suivent. À Fès, la médina compte des riads magnifiques à des prix beaucoup plus contenus, mais beaucoup demandent des travaux.
Un étranger peut-il acheter dans la médina de Fès ? Oui. Les règles sont les mêmes que dans le reste du pays : les étrangers peuvent acheter un logement urbain, y compris dans la médina, sans autorisation spéciale. Ce qui reste interdit, c'est le terrain agricole hors périmètre urbain.
Dans quelle ville est-il plus facile de négocier le prix ? À Fès, l'échange est plus direct et plus rapide quand la confiance est établie ; à Marrakech, il y a plus de processus et plus de comparaison. Dans les deux, une contre-offre raisonnable et bien documentée a des chances d'aboutir.
Quelle ville a le meilleur marché locatif saisonnier ? Marrakech, sans hésiter : la demande d'hébergements courts est constante toute l'année. À Fès, la demande touristique est moindre et plus saisonnière.
Les prix de Marrakech montent-ils ou baissent-ils en 2026 ? Les données officielles de l'IPAI du premier trimestre 2026 ont montré une correction à Marrakech (prix -1,5 % sur un an, transactions -53,3 %), et l'indice national du deuxième trimestre pointe une stabilisation (+0,7 % sur un an). Je vous donne les données et le contexte ; les décisions d'achat vous appartiennent.
Le résumé de celui qui fait ce métier depuis des années
Si vous cherchez une maison avec de l'histoire au Maroc, ne choisissez pas entre Marrakech et Fès sur les photos : choisissez selon votre vie. Vous voulez du mouvement, des vols directs et une maison qui puisse aussi fonctionner comme une activité ? Marrakech. Vous voulez de l'authenticité, du calme et beaucoup plus de mètres pour votre budget ? Fès. J'ai vu les deux changer pendant quinze ans, et aucune n'est meilleure que l'autre : elles sont différentes, et le savoir vous évite déjà la première erreur. Pour commencer à regarder, il y a le moteur de recherche de biens avec des annonces réelles des deux villes, et les guides de Marrakech et de Fès avec les prix actualisés quartier par quartier.